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哈尔滨的房产管理，清末仅限于对建房用地的管理，清朝政府未设房产管理机构。清光
绪二十四年（1898年），随着中东铁路的修筑，俄国人大批涌入，沙俄为适应其经济掠夺的
需要，开始兴建近代房屋。中东铁路管理局设地亩处，在其管辖区通过控制占用土地来管理
房产。1932年日本侵略者入侵哈尔滨后，哈尔滨被定为特别市。1938年市政当局制订了《哈
尔滨都邑计划纲要》，把哈尔滨作为“经济军事中心”，并对市区所有房产进行管理。其中，
对私有房产（包括外国房产）进行登记造册，颁发房产执照。1946年哈尔滨解放后，市政府
成立了专门的房产管理机构，对全市所有房产进行权属管理，并直接经营国有房产，投资新
建住宅和其它公用事业用房，房产的管、修、建日趋完善，逐步形成体系。
哈尔滨解放前，因其所处的特定环境和条件，房屋建筑形式丰富多彩，别具特色，除了
传统的民族形式外，还有流行于欧洲的古典式、巴洛克式、俄罗斯式和典型的日本式，风貌
各异，别具匠心，是人类建筑文明史上值得保护的建筑。1984年，黑龙江省和哈尔滨市城市
规划与建筑界举行多次学术讨论会、论证会，呼吁抢救保护哈尔滨早期有特色有价值的建筑。
1985年，市人民政府责成市城市规划局牵头，由市科协、市土建学会、市建筑设计院、大专
院校有关专家、学者30余人，组成“保护哈尔滨建筑风格考察团”，经考察、鉴定，根据建
筑质量、艺术价值和造型特色划分三个等级，实施保护措施。
哈尔滨具有现代规模的房屋建筑始于中东铁路修筑以后。光绪二十四年（1898年），中
东铁路建设局由海参崴迁至哈尔滨。同年三月，在道里区小九站至香坊区红旗大街（田家烧
锅）西部狭长地带（占地8000公顷）兴建香坊火车站和员工住宅，其它国家也相继开始兴建
商服用房。1899—1905年，哈尔滨市出现了一批俄罗斯式和欧洲式建筑房屋：东正教圣·尼
古拉中央教堂（俗称喇嘛台）、秋林公司、中央大街百货商店、铁路局办公大楼、铁路招待
所、铁路文化宫、市科学宫、哈尔滨火车站、哈尔滨铁路临时总工厂等。1905年日俄战争爆
发后，日本势力侵入哈尔滨，于南岗、道里区建筑了一批日本式住宅和商服用房，而俄国人
的房产资本投资仍逐年增加，仅1906—1907年即达5500万卢布，1908年上升到6000万卢布。
1914年英俄在哈尔滨签订《将中长铁路界内自治及纳税章程推行于县内英国人的协定》之后，
随即有来自欧洲、美洲、亚洲等30多个国家的侨民涌入，19个国家先后在哈尔滨设立领事馆，
并建筑了办公、住宅、工商、金融用房。房屋产权均属中东铁路局、外国教会和外国财团。
1917年俄国发生了十月革命，又有大批俄国人涌入定居，俄式民宅建筑猛增。1918年，于道
里区新阳路（“偏脸子”）一带，兴建了一批住宅，形成俄国人集聚区“纳哈罗夫斯卡村”。
1920年，于道里区抚顺街建住宅2000多间。1921年，中东铁路局在河图街一带，集中建造俄
式住宅，大都是个人投资的板夹锯末结构的平房，并以局长名字命名为“沃斯特洛乌莫夫村”。
外国资本的大量涌入，刺激了中国房产资本家。1917年，傅巨川、于喜亭等十余家企业
合资创办“阜成房产股份有限公司”（又称“合群公司”），成为哈尔滨开埠以来，第一家
由中国人创办的融建筑与出租房屋为一体的房屋经营企业。随后，一些中、小房地产商一涌
而起，形成一股房地产热。仅1935—1939年，道里、南岗地区中外房产资本家投资建筑住宅
和商服业用房即达74．7万平方米，都是以协议租金形式出租给用户。其中规模最大的是193
6年由日本商人胜矢幸雄建筑的“丸商百货店”（哈尔滨第一百货商店），营业面积达4119
平方米。
1946年4月28日东北民主联军解放哈尔滨市后，市政当局对全市的房产业逐步进行了全
面管理。5月哈尔滨市政府组建了“敌伪房产管理处”，8月改称“敌产管理委员会”，把接
收和处理敌伪房产，加强房产管理作为巩固新生政权、安定人民生活、稳定社会秩序的一项
重要任务。哈尔滨特别市政府（以下简称市政府）鉴于一些机关、部队不办手续任意占用国
有房产时有发生，1947年2月，在全市范围内进行敌、伪、逆房产大清查，规定统一管理
办法。同时，组织“房产清查委员会”，对机关、部队占用公有房产进行登记。1948年9月
市政府成立市房产公司，统一管理全市公、私房产，开展房产总登记。在此期间，市政府多
次发布公告，强调占用公有房产单位不得隐瞒漏报。经调查登记，哈尔滨市区共有各类房屋
56210座，总建筑面积619万平方米。其中，公有房产128万平方米，占20．7％；私有房产35
1万平方米，占56．7％；外国人房产140万平方米，占22．6％。在全市房产总面积中，住宅
422万平方米，人均居住面积3．62平方米。市政府在清理各类房产产权的同时，还发布了一
系列命令、布告、法规，制止破坏、私占城市房产的不法行为，并将一部分公有房产分配给
居住困难户。
1950年，美国发动侵略朝鲜战争，国家决定从辽宁省迁到哈尔滨市一部分大、中型骨干
企业。市人民政府为安置迁厂企业的生产用房和职工住房，多方筹措资金，进行较具规模的
房屋建设。1950—1952年，共建各类房屋146．7万平方米，其中厂房29．3万平方米。此间，
哈尔滨房地产主管部门采取压缩机关团体房屋使用面积、合并部分商服网点等措施，解决抗
美援朝军工生产和经济建设急需用房。据统计，市房地产主管部门3年间共调剂房屋达71．9
万平方米，其中，为抗美援朝（包括军用和迁哈工厂）调剂32．4万平方米，为贸易合作社
调剂11万平方米，为学校调剂11．5万平方米，为医院调剂17万平方米。
1953年，由于职工人数骤增，哈尔滨面临严重的房荒。据调查，在全市875万平方米房
屋中，住宅面积530万平方米，占房屋总面积60．6％，人均居住面积较1948年减少0．85平
方米。在这种情况下，市政府和全民所有制企业把建房摆上了重要位置。
第一个五年计划期间（1953—1957年），国家把哈尔滨市列为工业比重较大的改建城市，
在苏联帮助设计的156项重点建设工程项目中，哈尔滨市有13项。在工业厂房骤增的同时，
加快了职工住宅建设。据市统计局统计，5年间全市共建住宅217．1万平方米，相当于解放
初期全市住宅拥有量的51．4％。
1956年，哈尔滨房产业大变革。市人民委员会贯彻党在过渡时期的总路线，按照国家对
资本主义工商业进行社会主义改造的原则，采取赎买政策，对城市私有出租房产分两批进行
社会主义改造。全市共改造私有出租房产190万平方米。1959年，在完成私有出租房产改造
任务的同时，对外侨私有房产也进行了社会主义改造。经过改造的私有房产，改变了所有制
的性质，房产经营管理基本上纳入了社会主义轨道。
1960—1962年国民经济暂时困难时期，房屋建设发展缓慢。全市建筑房屋44．3万平方
米，其中住宅15万平方米。由于城市人口不断增加，1963年全市人均居住面积比1948年降低
1．08平方米。此后，市房产主管部门对房产管理重点转向较具规模的维修和翻建。1962—1
963年，哈尔滨市房地产管理局组织了近7000名社会闲散房产维修工人，成立了市房产维修
公司，下设7个土建工程队、1个水电工程队和15个房产维修部，初步形成了一支专业的房屋
维修队伍。市政府每年从城市维护费中拨出专款用于房屋维修。
“文化大革命”期间，全市房屋建设进入低谷，每年平均建房24．2万平方米。到1976
年，全市人均居住面积比1948年仍低0．83平方米。这个时期，房产管理机构陷于瘫患，房
产政策、法规和各项规章制度不能正常执行。少数单位和个人任意抢占、挤占、拍卖私房，
私建、滥建现象严重，房产管理处于无政府状态。
中共十一届三中全会以后，在改革开放的方针指引下，哈尔滨市住宅建设改变了零星分
散“见缝插针”的做法。实行统一征地、综合开发、配套建设，主体建筑与商服、中小学、
托幼、邮电等配套设施同步进行。建成的住宅小区布局合理，服务齐全，生活方便。中共哈
尔滨市委、市政府把发展房产经济，改善群众居住条件，列为“增强经济发展后劲和使人民
得到实惠”的两大战略措施，制定了“旧城改造与新区开发相结合，以改造旧城区为主，以
改造危棚房和解决人均居住面积不足两平方米的特困户为重点”的住宅建设方针。在市八届
四次人民代表大会《政府工作报告》中，市政府又提出把解决人民群众的住房难问题列入安
排好人民生活的十件大事之首。1986年，市政府经过周密调查测算，规划全市改造35片危房
棚户区，总建筑面积78万平方米。在市政府的统一指挥下，1979—1990年，全市先后拆除危
棚房93片144．9万平方米，开发建设37个住宅小区，改造41个街坊。以综合治理城市重大隐
患为重点，对极易“火烧连营”的21片大面积危房棚户区和4．6万平方米的原旧社会妓女院
用房也进行了改造。12年间，全市新建房屋2440万平方米，其中住宅1650万平方米，平均每
年新建137．5万平方米，人均居住面积由1979年的2．95平方米增加到1990年的5．62平方米，
哈尔滨市房屋管理和建设取得了有目共睹的成就。
哈尔滨市房产业，由于长期实行低租金、福利制的住房制度，住宅的生产、交换、分配、
消费未能纳入市场经济的运行轨道，建房资金只有投入没有产出，加之历史欠帐多，住宅建
设远远不能满足人口增长的需要，住房紧张状况一直没有从根本上解决，供需矛盾十分突出。
据1988年统计，全市人均居住面积在全国30个省会城市中居下位，比全国城镇人均居住面积
低1．5平方米。全市尚有危棚房244万平方米，其中人均居住面积2平方米以下的住房困难户
8892户。由于租金低，不能兑现“以租养房”的政策，房产失养失修现象严重，给房产管理
部门的工作带来很大困难。解决人民群众住房问题的出路在于改革。中共哈尔滨市委、市人
民政府把住房制度改革列入重要日程。1990年，市住房制度改革领导小组经过两年调查测算，
提出“坚定不移，坚持不懈，积极稳妥，因地制宜”的住房制度改革方针，采取推行公积金，
提租发补贴，住房买债券，买房给优惠，集资建房和合作建房等国家、企业、个人“三家抬”
的办法，逐步推行住房制度改革，促进房屋商品化进程。在住房制度改革的推动下，房产管
理部门的工作开始由管理型向经营型转变，房地产市场日趋活跃，房产经济蓬勃发展。 |
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