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一、管 理
解放初期，市政府从敌伪手中接收过来的房产，无偿地分配给机关、团体、工厂和个人
使用，没有建立正规的租赁关系,只规定,在3个月至2年内不收租金，自修自用。 中华人
民共和国成立初期，开始建立直管公房的租赁关系，对居民住房建立租赁契约。据1949年12
月统计，当时市直管公房租赁给群众居住的有砖平房70栋，1037间。对一部分单位用房采取
拨用办法，产权仍归市政府所有。当时拨给中共中央东北局78处，17．8万平方米；东北军
区25处，8．5万平方米；松江省委11处，1．3万平方米；松江省政府51处9．2万平方米；中
共哈尔滨市委18处3．5万平方米；哈尔滨市政府394处44．8万平方米；公营企业5处，5754
平方米；社会团体1处，821平方米。总计583处，建筑面积857575平方米。
1952年，市政府根据东北人民政府颁发的《关于解决城市公共房产现存问题的决定》，
对机关、部队、学校、社会团体使用的公有房产进行了统一管理。同年，市政府又根据《东
北区国营企业占用地方公有房地产暂行处理案》，对国营和地方国营企业占用的公有房产做
了投资处理。从此，哈市公有房产的租赁管理逐步走上正轨。
1954年，各部门使用的房产又相继自行管理，公有房产开始从统管向部门管理过渡，租
赁关系也随之变化。据1957年的统计，全市公有房产面积654万平方米（军用、军工新建不
在内），其中由市房地局直接管理收租的国有公用房7．8万平方米；国有民用房232．6万平
方米（含公私合营房产163．2万平方米），两项合计240．4万平方米，占全市公产房面积的
36．7％。
市房地产主管部门对于公有房产分别采取直接管理和间接管理两种办法。对于拨用房产
由于没有实行直接管理，监督检查不力，在一些使用拨用房产单位出现了只用房，不修房的
现象。市房地产主管部门对空闲房难以统一调配，造成一些国有房屋不能发挥使用效能，随
意改变用途的现象也时有发生。
1962年6月26日黑龙江省人民委员会第29次会议通过并颁发《黑龙江省市、镇房产管理
暂行办法》（以下简称《暂行办法》），对房产租赁和使用作了具体规定。
1963年8月24日，哈尔滨市人民委员会根据省的《暂行办法》发出《哈尔滨市城市房产
管理办法》，对公有房产租赁规定：
一、租赁公有房产一经批准，须订立租赁契约，除另有商定者外，一般应限自办理迁入
手续之日起7日内迁入，否则撤销承租权；
二、承租者欲退租房屋时，应在迁出3日前向房产管理部门办理退租手续。未迁出前，
原使用者对房屋和一切设备仍须妥善保管；
三、承租者必须按批准之用途使用，不得私自改变用途。如需改变用途时，应事先向房
产管理部门申请，经批准后方可变更；
四、承租者欲换房屋时，必须向房产管理部门提出互换申请，经批准后方准互换；
五、承租者应按期缴纳租金，不得拖欠。
关于政府房产管理部门的权力和职责，第14条规定：公有房屋出租后，房产管理部门有
责保护承租者的合法使用权。但遇有下列情形之一者，房产管理部门随时收回或予以调换：
因国家建设和其它特殊需要者；在房屋使用上与原建筑用途极不相应者；承租后房屋空
闲达两个月以上者；将承租的房屋做违法使用者。根据上述规定，市房地产管理部门几经调
整租赁关系，较普遍地签定租赁契约，制定承租守则，更换承租证件，加强了直管公房租赁
的行政管理。
租赁契约对租赁双方的权利和义务规定：
一、出租人的权利义务
（一）权 利
1．有按期收取租金的权利。对拖欠租金者，要收取滞纳金，同时，随着房屋条件和租
金标准的变动，有权调整租金额。
2．有监督承租人按租赁契约的规定爱护和使用房屋的权利。承租人在使用房屋过程中，
如有擅自拆改、私搭滥建、损坏房屋结构和装修设备等情况，出租人有权要求恢复原状，或
赔偿经济损失。
3．出租房屋进行非法活动，以及房屋无故长期空闲、无故拖欠租金三个月以上的，有
权要求终止租约，收回房屋。承租人拒不执行的，可以诉请人民法院处理。
因国家建设或特殊需要，必须腾让房屋，有权终止租约，对住户按有关规定另行安置。
承租人把承租的房屋转租、转借、转让或私自交换，出租人可以终止租约，收回房屋。
4．有向住户宣传、贯彻执行国家房屋政策的权利。
（二）义 务
1．有保障承租人对房屋合法使用的义务。
2．有保障承租人居住安全和对房屋装修设备进行正常维修的义务。
3．根据双方协议，有偿还修缮投资费用的义务，在征得承租人同意的情况下，承租人
垫修的费用，出租人应予以偿还。
4．在实行公房出售中，有尊重承租人优先购买的义务。
5．有接受群众监督、倾听群众意见，不断改进工作的义务。
二、承租人的权利义务
（一）权 利
1．有依约使用房屋的权利。
2．有要求保障居住安全的权利。房屋危险，承租人有权要求出租人及时修缮，除人为
的损坏外，有权要求出租人保障房屋装修设备的正常使用。
3．在公房出售中，承租人有优先购买权。
4．有监督建议权利。
（二）义 务
1．有按期交纳租金和采暖费的义务。
2．有按照租赁契约的要求使用房屋的义务。
3．有爱护使用并妥善保管房屋的义务。
4．有遵守有关房产管理的政策、法令的义务。
1986年5月16日，经省人大六届常委会第二十二次会议批准，省人民政府公布《黑龙江
省城镇公有房产管理条例》（以下简称《管理条例》）。《管理条例》共7章43条。第三章
房屋租赁规定：承租公有房屋必须签订租赁合同；退租公房在五日前办理手续，付清租金，
交清设备；转租公房限期收回，并没收非法所得；不准私自转租转让公房和改变用途。违者
限期收回没收非法所得；无正当理由空闲三个月，由产权单位收回；未经产权单位同意的不
准改建、拆除房屋原有设备；对公有房产有腐蚀、损坏作用的生产，应设保护装置；产权单
位不准将公有房产交给个人自修自住。这个条例一直延用到1990年。
改革开放以来，哈尔滨市公有房产改修改建事宜明显增多。市房地局、物价局从保护公
有房产出发，根据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》规定，1990年2月发出《公有房产改
修改建装修补偿费标准》。对承租市直管国有住房改为工商用房，改修、改建、装修房屋补
偿费标准，按国有房产改修改建标准。
市房地局规定，改修、改建必须由承租人申请，房产管理部门技术鉴定。收取的改修、
改建、装修补偿费用，由房管部门用于房屋的维修养护。
二、清理转租国有房产
哈尔滨市解放以后，对擅自转租国有房产一直未间断地进行处理。1979—1985年期间，
随着改革开放的深入发展,有1000多户承租户，采取低价承租，高价转租办法，充当“二房
东”从中牟取非法所得。省、市领导多次指示要求解决这个问题。省建委、省工商局1986年
5月15日发出《关于清理擅自转租公有房产的通知》（以下简称《通知》）。
总的处理原则：既维护房地产法规的严肃性，又支持第三产业的发展。
《通知》规定，对个人转租者有两处以上住房，自住房（不含租房）人均使用面积超过
8平方米的转租房，收回转租房的承租权；对转兑公房和出卖公房使用权的，一律取消承租
权，并没收全部非法所得，经产权管理部门审查后，重新确定租赁关系。不属上述两种情况
的其它转租户，暂时保留其承租权，逐步创造条件易地动迁并追收转租户部分非法所得，按
建筑面积每平方米3—9元标准缴纳营业用房占用费。
《通知》规定，严禁全民、集体单位转租公房。单位转租公房的，对能够独立使用或分
割收回的，收回承租权；不便收回的，暂时保留承租权，由现营业户按建筑面积每平方米3
—9元标准收取营业用房占用费，不准转租单位再索取任何费用；对已转租并改变用途的修
理、理发、浴池、食杂等服务网点和文教、卫生、托幼用房，限期恢复用途，逾期不恢复的
收回承租权；转租拨用房产的，收回承租权，由产权部门同现营业户建立新的租赁关系，并
追收一定的非法所得。
按照《通知》要求，市房地产管理局1986—1988年末先后共清理“二房东”1009户，按
政策收回转租户非法所得114．9万元；清查出擅自改变房屋用途的1464户，按政策增收租金
104万元；单位自管公房查处转租房39户，由产权单位收回非法所得54800元。清理擅自改变
用途房屋338户，增收租金2．05万元。
在清理整顿转租公房同时，市房产管理部门充分考虑解决工商营业用房，积极开发市区
一、二类街面住宅和非营业用房。本着布局合理，方便群众的原则，有计划地开发一般街道
门市房。在合适街段，开发各具特色的商业街和集体、个体营业商场。对经房产管理等部门
批准开发的商业街和门市房，鼓励营业户出资、出房，按现行动迁安置标准给易地安置户一
次性让房补贴费。对易地安置转租户参照此办法执行。对已作合理安置而拒不搬迁的转租房，
由产权管理部门解除租赁关系，并收回全部非法所得。对已作合理安置拒不搬迁的非转租房
的动迁户，按建筑面积每平方米每月3—9元的标准，收取营业用房闲置费。
三、群众管房
哈尔滨市1954年开始组建群众护房组，到1956年全市组建了2968个，护房面积占租用直
管公房总面积的67．4％。市房地产主管部门要求护房组：团结全体住户，在组内互相监督，
保护好房产，防止各种人为破坏，防止与减少自然灾害；遵守和维护政府的房产政策法令，
按时缴纳租金；修缮时给施工人员以帮助；协助调解住户间在房产上的纠纷；共同保持环境
卫生、居住安宁、监督管理施工人员的工作作风。1960年，全市护房组发展到5043个，参加
护房组的户数占租赁直管公房总户数的93．7％，覆盖面遍及全市。直到1990年，护房组在协
助政府专管机构管房，维护承租人合法使用公房，处理和解决房产纠纷，保护国家房产等方
面，仍在起积极的作用。
1958年，哈市出现48个以管房为中心，便民、益民、管群合一的房产服务站。服务内容
包括：房产管理、修缮、煤拌供应、卫生清扫、庭院绿化。服务站帮助群众储冬煤36304吨，
帮助群众改造煤灶160512个，全年节煤58080吨，春秋两季绿化854个大院，植树81953棵，
建花坛393个。市房管部门一再强调，房产管理业务本身是为群众服务的业务，而最主要的
是通过房产管理员的模范行动，在群众中扎根，与群众建立感情上的联系，依靠群众管房，
就要更好地为群众服务，两者相辅相成。
进入70年代，服务站发展成为基层群众管房护房组织。1972年10月27日，市革命委员会
批转市房地局“关于在城市居民委中建立公房民主管理委员会的请示报告”，决定把房产工
作纳入城市人民公社的工作日程，在居民委中普遍建立公房民主管理委员会。管委会由5至7
人组成，设主任1人、副主任1人。管委会委员的人选，由房管部门、公社街道办事处和公安
派出所共同协商提名，经住户代表选举产生。公房管理委员会在居民委的领导下，接受房管
部门的业务指导，领导护房小组的工作。公房管理委员会的任务：宣传贯彻国家房产政策法
令，说服教育居民不私迁、不转让、不出兑公房；制止乱拆滥建行为；组织与教育委内居民
爱护公有房屋及其一切设备，订立爱房公约，开展各护房小组之间的爱房竞赛；劝阻一切损
坏房屋的行为；掌握与反映房屋破损情况，注意居民的居住安全；参予制定房屋维修、养护
计划，验收竣工工程，发动群众进行力所能及的小修小补等养护项目；注意防火、改善环境
卫生和居住条件；贯彻“以租养房”的方针，说服教育居民按时缴纳房租；调解居民之间的
住房纠纷；动员委内私有房产所有者及时维修房屋，并督促房主按期缴纳有关房产的各项费
用；揭发与制止非法交易房产行为。
市革命委员会批示后，仅一年时间，各房管所在当地城市公社（街道办事处）的配合下，
全市先后建立128个公房管理委员会，群众护房小组8057个。市政府每年都召开表彰群众护
房工作积极分子大会，使群众性的护房工作发挥了应有的作用。 |
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