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哈尔滨市解放初期，产权管理混乱，未能进行正规的房屋修缮。
从1950年开始，贯彻“以租养房”的原则，进行正常修缮。当时损坏的房屋比较多，修
缮量大，修缮队伍不健全，租金收入也不多，为了把有限的资金合理集中使用，保证人民的
居住安全，1951—1952年采取“不倒不漏”的修缮原则。
1953—1954年，由于清理产权和“三反”、“五反”运动后退赃和补退罚款，公产、代
管产增加，修缮力量随之逐步加强，修缮范围适当扩大，市房管部门提出“不倒不漏、新旧
相衬”的原则。对房屋基本条件尚好，有大修价值的，进行较全面的修缮，除“不倒不漏”
的范围外，烟囱安全防火、房盖防腐刷油、门窗严紧等项目都包括在修缮范围以内。
此间，市房地局由于有了自己的修建队伍，施工力量比较强。凡大中修工程，都集中到
修建工程处，小修采取管养合一的办法，实行一员三工制，由各区管修段负责。
1955年，由于租金增加，施工力量进一步扩充，在修缮上突破“不倒不漏，新旧相衬”
的原则，改为在经济适用、便民、益民的基础上，采取“好房好修，次房简修，一般房计划
修，重点改善”的原则。修缮项目除了包括房屋主体结构、门窗、天棚、地板、间壁、烟囱、
炉灶等外、对上下水管道、便所、“马神井”、冬季防寒及面临较繁华街道的围墙，均进行
必要的修缮和修饰。社会主义改造以后，政府房产主管部门房屋维修量增加，1956年私房修
缮费投入80万元。嗣后，学习苏联先进经验——“综合维修法”，采取有计划的养护房屋。
对直管公房进行全面普查，明确划分应修工程项目，统一编制修缮计划，然后按需要和人力、
财力可能，进行施工。在修缮施工中，大中小修工程既相互配合，又不牵扯力量，工程进展
很迅速。在试行期间做到分区负责，固定人员，全面修缮。但是，由于对社会主义改造后所
接管的160多万平方米私人房产破损严重情况估计不足，施工技术力量和材料都遇到了困难。
在此种情况下，采取不同办法组织房屋维修：全市成立16个房产管修段，实行分段分片包干
负责制；改变对大、中、小修一样对待的办法，简化过于繁杂的手续制度。凡属于主体结构
部分，技术性复杂的较大工程，按正规手续进行设计、施工。一般维修工程，使用综合维修
卡片。零修碎补工程不填卡片，实报实销。在领料手续上也作了改进；在职工中组织混合工
作组，加速工程进度；采取予防为主，适时修缮的办法。如雨季防漏，冬季防寒。凡大修工
程一般都采取预防为主，全面修缮的方法，即在修缮房屋主体结构部分时，同时对烟囱、间
壁、便所等进行必要的维修。
在修缮中职工提出合理化建议289件，采纳210件，给国家创造财富22369元。如“活动
里脚手”、“锯屑砂浆”、“铺灰器”、“平铁搬口器”、“拨垅拐子”、“石灰乳剂”、
“防火隔离层”、“水暖割垫器”、“油滚刷地板”、“斜口电灰器”以及“大柱板”、
“里外角抹灰器”、“双手托灰板”等工具在修缮中发挥了作用。
1951—1956年对房屋进行了修缮。1959年，市房管部门接收30万平方米第二批改造房产，
房产破损程度更为严重，每平方米投入修缮资金2．26元。
1949—1959年10年间，修缮直管公房23325处，投入资金4126万元，相当于新建55万平
方米住宅的投资（见表2—13）。
1960年7—8月，市区连降暴雨，造成255户居民住房倒塌，961户居民住房呈危险状态，
2061户居民住房出现险情。特别是由于松花江水位猛涨，沿江一带和坑洼地带有2000户居民
住房浸水。市房地产管理局遵照中共哈尔滨市委指示，立即组成倒塌房屋抢救指挥小组。
局、处长全部到第一线领导抢救工作。各城市人民公社（区）在抢救倒塌房屋中动员群众搬
出危房，组织投亲靠友或搬到工作单位、学校、俱乐部暂居。道外人民公社（区）在汛期还
组织机关干部到受灾地区为灾民掏积水、填洼沟、清淤泥，并在生活上予以多种照顾。市房
地局所属各房管处都组织抢救工程队，对出现险情的3000多户居民住房，采取了有效的抢救
措施，保障了人民群众的居住安全。
从1961年开始，市房地产主管部门变零星修缮为有计划的集中修缮。在资金极端困难的
条件下，集中三次抢修了24913栋，1300861平方米有倒塌危险和破损严重的住房。集中抢修
也带来一些问题，主要是维修资金不足。正常维修费按每平方米2元计算，一年需750万元，
而实际只有237万元。计划内维修材料只占实际数量的25％，加上维修施工力量不足，全市
尚有54600平方米有倒塌危险的房屋没有进行修缮。在旧房中80％是铁瓦盖，多已腐烂不堪，
逢雨便漏。据6月统计，全市直管公房有4万多户不同程度的漏雨，有1383户地下室住房防水
层不好和排水系统漏水、渗水。供暖锅炉破损情况严重，全市直管公房供暖锅炉480台，有2
70台不能正常运转。市房地产管理局向市人民政府多次报告，力争从城市维护费中补充一部
分修缮资金。同时，大搞建筑材料生产，缓解建筑材料供需矛盾。
市房地产主管部门面向社会解决劳动力不足问题。当时社会上有近万名闲散建筑工人，
其活动方式基本上有三种：由分社（街道办事处）劳动科组织房屋修建服务站，有组织的承
揽社会上的房屋维修任务；在劳动科登记备案，自行合伙承包房屋维修工程，向劳动科缴纳
一定的管理费；单干，活动在街头巷尾。
市房地局根据中共哈尔滨市委的指示，1962年和1963年分期分批地将近7000名社会闲散
维修工人组织起来，成立市房产维修公司，并根据这批工人的技术特长和房屋维修需要，设
置7个土建工程队，1个水电工程队和15个房屋维修服务部。房产维修公司除担负直管公房的
维修任务外，还负责全市各工厂、企业、机关、学校自管公房和私有房产的维修。1962年完
成工作量1480多万元。
1963年，从房屋维修公司抽出一部分工人，组成5个自营服务队，专为维修直管公房服
务。经济性质为集体所有制，工资福利待遇和包工形式基本上采取全民所有制的办法。经济
统一由公司管理，各队独立核算。市房地局派200余名干部加强房产维修公司工作。至此，
修建工程处的任务由大修转向以翻建为主，大修任务全部交给房产维修公司。市房地局，实
施两手抓，一手抓翻建，解决倒危房问题；一手抓大修，解决房产维修问题。
1974年11月18日黑龙江省基本建设委员会颁发《黑龙江省市、镇公有房产修缮原则和修
缮范围的通知》（以下简称《通知》），进一步明确市、镇公有房产要贯彻中央提出的“以
租养房”原则和“以维修为主”的方针，重点搞好现有房产主体结构部位的大、中修，及时
进行小修小补，做到正常养护。要有计划地逐步地对有倒塌危险的房屋进行翻修。对基本修
缮，非基本修缮的范围、房屋破损等级划分标准、房屋修缮性质的划分都做了较详尽的规定。
根据省建委《通知》精神，1978年市房地产管理局结合哈尔滨市的具体情况，制定了《
公有房产修缮原则和修缮范围》（试行），对修缮原则做了五条规定：调查摸底，掌握修房
工作的经济规律，按计划成街成片、分期分批地维修养护房产。根据修缮范围和定案设计要
求，应该修的项目，不遗漏不丢项，修一处保一处。在一定的轮修周期内，不零修碎补，反
复进院；修缮重点首先放在主体结构部位的大、中修方面，消除隐患，保障住用安全，做到
治本治标相结合，基本修缮和正常养护相结合，土建和水暖电照相结合，翻建危房和改造旧
城市相结合；以预防为主养护房产，防止各种促使建筑物破损的因素发生，做好防倒、防漏、
防寒、防灌、防火等方面的工作；充分利用旧有材料和代用材料；针对房产不同类别、等级
采取不同修缮方法，要考虑新旧相衬，并根据哈尔滨作为旅游城市的特点，注意城市的市容
观瞻，对类别较高的优良建筑物，要保护内外装修，保持建筑物风格和造型。
对修缮范围、修缮质量、工艺规程，都重新做了明确的规定。
根据新制定的修缮原则，市房地局对全市直管公房的完好状况进行了调查。全市共有房
屋2068万平方米，其中直管公房434．7万平方米。在直管公房中，一、二级房133．6万平方
米，占30．7％；有不同程度破漏的三级房216万平方米，占49．68％；破漏严重需要大修的
四级房58．8万平方米，占13．52％；没有修复价值需淘汰的五级房26．3万平方米，占6．1
％。根据这个统计数字，69％的房屋需大、中修。经过反复研究决定集中修缮。从1978年6
月中旬到9月末，集中全局的修缮力量和修缮资金，奋战3个月，修缮了30条街的各类房屋13
16栋，38．7万平方米。其中大修1．38万平方米，中修27．5万平方米，小修养护9800平方米，
为11020户居民改善了居住条件。集中力量修缮房屋受到群众赞扬，也锻炼了修缮队伍，出现
了一批先进人物。道外房管处二所白铁组组长、市学大庆模范张奎生，率领全组同志学习大
庆“缝补厂精神”，把拆下来的废铁皮重新挑选、剪裁、拼接，再用到工程上，共拼接1148
张，为国家节约资金4500元。在成街成片修缮房屋的基础上，又确定集中修缮50条大、小街
路两侧的房屋699500平方米，投资维修费1150万元。
1979年省建委转发国家建委颁发的《城市房产维修主要经济技术指标试行标准》，规定：
民房完好率50％—60％；房屋维修工程量人均150—200平方米；工程质量合格率100％，优
良品率50％以上，施工时要做到安全生产，杜绝重大伤亡事故；租金收缴率98％—99％；租
金用于房屋修缮比例70％；流动资金占有率35％；降低维修成本率5％；机械装备完好率80
％；机械装备利用率60％。
这一年，着重修好靖宇街、承德街、东西大直街、奋斗路、尚志大街、石头道街等23条
街，并配合整顿市容，迎接国庆30周年进行外墙粉刷。全年维修房屋21．3万平方米。其中，
翻修竣工面积1．5万平方米，开工面积3．9万平方米，投资431．6万元，占总投资的45．8
％；大修竣工面积9429平方米，投资35．2万元，占总投资的3．74％；中修竣工面积16．2
万平方米，投资193．8万元，占总投资的20．6％；养护竣工面积2．8万平方米，投资16．3
万元，占总投资的1．73％；小修投资121．5万元，占总投资的12．9％；厕所投资45．6万
元，占总投资的4．48％；水暖电器投资38．4万元，占总投资的4．07％；室内上下水管道
维修，投资22．8万元，占总投资的2．24％；其它投资36．9万元，占总投资的3．9％。由
于低租金、福利制、无偿分配住房制度的束缚，民房完好率一直未能达到国家规定的标准，
特别是太平、道外区，完好率只达40％。
1980年市房管部门，对建国以来的房屋修缮工作进行了认真地总结，检查了一度偏重维
修进度，忽视主体结构修缮的倾向，并对全市的住房状况及修缮中存在的问题，进行周密调
查。全市直管公房445．7万平方米。其中好的和比较好的一、二级房138．2万平方米，占31
％；局部破漏需要中修的三级房228．6万平方米，占51．3％；严重破漏急需大修的四级房5
5．3万平方米，占12．4％；主体结构严重破坏，有倒塌危险急需翻修的五级房23．6万平方
米，占5．3％，即在全市直管公房中好房只占三分之一；三分之二的房屋不同程度的破损，
虽经数年修缮，房屋等级变化不大。
造成这种状况，主要因素：
租金标准过低，以租养不了房。哈市自1956年调低租金以来，每平方米使用面积住宅租
金只收0．117元，由于享受七折、九折待遇户数的增加，又降到平均0．101元，只占成本租
金（折旧费、维修费、管理费、利息、税金）的15．2％，连维修费一项都不够。每年租金
收入用于维修方面的投资，一般都在700万元到800万元之间，加上城市地方维护费补贴300
万元左右，大体上用于房屋维修的费用在1000万元上下。这笔费用仅能维修20几万平方米的
房屋。市直管的445．7万平方米房屋，20年才能轮修一遍，远远达不到中修保5年，大修保
10年，好房也要及时养护的修缮原则。
材料不足，缺口大、影响及时维修。
贯彻治本和治标相结合，以治本为主的房产维修方针有片面性。一度追求维修进度的高
指标，忽视了主体结构的修缮，有些工程维修质量不好，没有达到房屋修缮后的升级标准。
维修管理不善，“吃大锅饭”，造成材料流失，不讲经济核算等问题严重。
原有房产超期使用的多，需要报废淘汰的比重大。市直管的445．7万平方米房产，其中
1956年、1959年两批私有房产改造时接收的旧房达190万平方米，这部分房产破损比重较大，
大部分超过了使用年限；另一部分是旧社会遗留房产有143万平方米超过了使用年限。
新建、翻建、收尾工程遗留问题太多，接管后维修量较大。
1988年，市房地产主管部门把工作的立足点放在优质服务上。全局从上到下，开展了“
假如我是一个住户”的大讨论，提高全体管修人员为住户服务的自觉性，并且采取具体措施，
做到凡群众报修的小修项目，电不过夜，水不过天，一般小修不过三（天）”。在服务措施
上采取各房管所设立管修人员服务值班制度，下班后至22时之前，专门设立电工、水暖工和
房管员服务值班；星期天和节假日增加服务值班力量；雨季组织抢险队伍；每年9月15日至1
0月25日，开展小修防寒优质服务月活动。
1989年，在经济体制改革中，市房地产主管部门认真地总结解放以来直管公房修缮与养
护正反两方面的经验，拟定《房产管养承包办法》（试行）（以下简称《承包办法》），对
小修养护实行管养合一。总的指导思想：“限额投资、计划修缮、定额管理、优质服务”。
《承包办法》规定，承包形式以管养组为单位，实行“管、修、烧、收”一体化。管养
组设组长1人、房管员若干人、料具保管员1人、定额核算员（检查验收）1人。小修工人根
据投资定员定编，少数工种根据管养组的任务量适当搭配，集中掌握，灵活调用。小修投资
以处（公司）为单位，新房（1980年以后建的房子），每平方米按6角核定；旧房每平方米
按7角核定。根据投资额度，本着计划修缮的要求，安排月份计划，包干使用，超支不补，
结余结转使用。
小修项目限额为500元以下的工程。小修材料按投资和定额指标拨付，专项供应。承包
组按月提出用料计划，经所长审核批准，按计划供料。对拆除回收的旧料及时入帐，加强管
理，充分利用。
承包内容包括房产管理、小修养护、优质服务三项。小修养护强调“四好”：执行定额
好、工程质量好、安全施工好、施工管理好；优质服务强调“四好”：计划修缮好、服务效
果好、重点服务好、接受监督好，并且制定了具体指标。
考核办法，按局、处、所、组四个层次定性定量考核，以所（站）考核为主。按房产管
理、小修养护、优质服务三个方面内容和指标，按月进行全面检查。处（公司）每月检查一
次，局不定期进行抽查，加强中间控制，做到制度化。
分配原则，以计件工资和百分计奖的方法兑现承包工资和奖金，按劳付酬，多劳多得。
小修工人一律实行计件工资，以月份计件工资额联系工程质量，优质服务，遵纪守法，团结
互助，安全生产五个方面按百分制计发工资和奖金。管养组长、房管员、料具员、核算员的
计酬，由管养组的全体成员或选定的评委会根据规定指标的完成情况采用不记名选票方式，
联系工作质量、优质服务、团结互助、遵纪守法四个方面按百分制计发月的工资和奖金。其
中，料具员、核算员的工资和奖金按小组一线工人平均值，在小修费中支付。管养组长、房
管员，依据在小组评定的档次，从房管所的事业经费中支付。非生产人员的月度奖金不得超
过生产人员月平均超额工资。
《承包办法》对执行范围、定额标准、产值指标也做了明确规定。确定凡具备条件的基
层管养组，统一实行以管养组为单位的“管、修、烧、收”一体化承包。定额标准，执行局
1984年印发的《房屋小修养护定额》。产值指标，小修工人年产值定为4500元（包括管养组
的核算员、料具员），强调按投资总额和劳动生产率，安排生产工人，多余劳动力另行安排。
五项指标的分数按三个档次进行：单项一等的占30％，得分100％；二等的占50％，得
分80％；三等的占20％，得分60％。
实行管修定额经济承包是把房管工作的立足点放在直接为住户服务的管养组。道里房管
处在执行这一办法时，把大、中修及单位工程的发包管理，下放给各管养组，实行管区工作
全面定额承包。1990年，全处5个房管所分别与17个管养组签定了定额承包合同。 |
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