| |
解放前，哈尔滨市单位自管房产很少，最早的单位自管房产是铁路房产。中东铁路局先
后在哈尔滨设立房产管理总段、房产处统管全市铁路房产。
解放初期，哈尔滨市仅有哈尔滨铁路局、哈尔滨车辆厂、水泥厂、卷烟厂、造纸厂、松
江胶合板厂等少数国营企业有自管住宅。大机关、大专院校等单位有少量的集体宿舍。从第
一个五年计划开始，国家在哈尔滨市相继兴建电机厂、锅炉厂、汽轮机厂等十几个大型骨干
企业。市区人口从1948年的76．2万人增加到1959年的190．6万人。其中职工由10．7万人增
到65万人。为适应生产发展和职工生活的需要，单位投资新建住宅加快。据统计，1950—19
59年的10年间，全民所有制单位共投资29419万元，新建职工住宅120．2万平方米，有8．7
万名职工迁入新居。此间，各大型企业先后成立了房管处（科）负责管理自建房产。由于缺
乏管理经验，房产管理规章制度不健全，住宅维修不计成本，由企业包干的现象比较普遍。
1963年9月，中共中央第二次城市工作会议对单位自管房产由当地政府统管做了明确的
规定。1964年国家房管局对单位自管房产实行由政府统一管理又做了具体规定。为贯彻上级
规定，哈尔滨市房地产管理局曾两次提出统管方案报请省、市审批。但由于对统管有不同意
见，主要是统管后涉及地方财政开支问题，加上一部分自管房产单位认为统管不如自己管方
便，舍不得放弃管房权，全市单位自管房产一直未能实行统管。市政府及其房地产主管部门
为加强对单位自管房产的行政管理，1965—1968年对单位自管房产先后作过两次调查，建立
房产资料，并且帮助自管房产单位评定租金。1972年市房地局重新组建后，在局房管处设专
人负责单位自管房产工作。1972—1974年，又重新建立单位自管房产资料。1979年市房地局
发出《关于对单位自管房产实行局、处分管的通知》（以下简称《通知》）。《通知》分析
全市1550万平方米单位自管房产管理的现状：“据对市属70个单位自管房产状况的调查，发
现有的单位房产管理机构不健全，无人管理，房屋失修失养现象严重；有的单位对自管的房
产长期不管、不收租，交给职工自修自住；有的单位以照顾职工为名，不执行市现行的租金
标准。”《通知》规定，市房地局与各区房管处要适当分工，加强对单位自管房产的管理，
决定把市房地局集中管理单位自管房产的办法改为由局和各区房产管修处两级管理。局负责
对中央驻哈单位、大专院校、铁路系统、国营大工厂和部队房产的管理；各房产管修处负责
对省、市、机关、团体、文化、教育、卫生等事业单位和外省市、县驻哈单位和市、区所属
集体所有制单位的房产管理。《通知》下达之后，市、区两级房管部门划分了管理范围，配
备了专职干部，建立和健全了单位自管房产资料。
1982年，市政府在总结历年对单位自管房产管理工作经验的基础上，召开全市第一次自
管房产工作会议。主管城市建设的副市长武通甫在会上详细地分析了全市自管房产工作状况，
充分肯定自管房产单位的工作成绩，并且指出存在的几个共性问题：不少单位房产管理机构
不健全；产权产籍管理在一些单位较薄弱；租赁管理在一部分单位存在混乱现象，收租标准
不统一。这些问题“既有客观因素，也有工作上和认识上的问题。从政府工作检查，在一个
很长时间里，很少过问这方面的事情，特别是作为政府职能机构的房管局过去只是忙于直管
房产的管理工作，很少系统调查研究自管房产方面的问题；另一方面，过去片面强调了住宅
的福利性质，不承认在社会主义条件下住宅具有商品属性，采取了违背价值规律和再生产原
理的低租金制”。
这次会议以后，市房地局根据市政府的指示，加强了对单位自管房产的管理和在政策、
业务方面的指导。1983年末，市房地局建立产籍地政处，归口分工管理单位自管房产，并且
提出“统筹、协调、监督、服务”的工作原则。同年，市房地局总结解放以来，特别是中共
十一届三中全会以后，各自管房产单位房产管理工作的经验，制定《哈尔滨市单位自管房产
管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。《暂行办法》共4项16条：
在“总则”中强调：哈尔滨市房地产管理局是市人民政府的职能机构，要对各自管房单
位贯彻国家和地方政府有关房管方针、政策，以及各自管房产单位的管理工作实行监督、检
查和业务指导。各自管房单位应根据房产数量设置管理机构，配备管修人员。其主要职责是：
贯彻执行国家和地方政府颁布的房管政策、法令；搞好本单位的房产管理、收缴租金；分配
使用和维修养护；建立健全房产档案，编制有关报表和产籍资料；接受市房地产管理局的业
务指导和行政监督。
对“产权管理”强调：单位自管房产包括自建、购置、接管、拨用、上级投资等的所有
权或使用权的取得，都必须向市房地产管理局进行申报登记，由市房地产管理局依据法律、
法令的有关规定和申报单位的有效凭证进行审定，核发房产所有权和使用权证书。经过登记
审定后的房产产权与使用权受法律保护。拨用房产产权属于市房地产管理局，使用单位只有
使用权，没有处置权。如不需用时，应将房产退回市房地产管理局，不得擅自处理。房屋所
有权属于单位自管的房产，单位有对房屋实行占有、使用、处置的权利。单位房产凡出卖或
转让时均需经主管机关和市房地产管理局审批。出卖、转让的房产，一律执行市房地产管理
局规定的价格标准。
对“租金管理”规定：凡单位分配给职工居住的住宅和出租的房屋，一律按市房地产管
理局规定的各类房屋租金标准收缴房租。现行租金标准低于市统一租金标准的，应进行调整，
不得以任何借口降低租金标准。
哈尔滨市自管房产的管理和维修工作在长期实践中，积累了比较完整的经验。哈尔滨市
人民政府和房地产主管部门多次召开自管房产工作会议、现场会、经验交流会。1983年9月，
市房地局在哈尔滨铁路分局召开现场会，系统地介绍哈尔滨铁路分局房产管修工作经验。
1984年4月，市房地局根据国家城乡建设部和省政府关于“统一城市公有住宅租金标准”
的指示，发出“关于单位自管住宅统一按市直管住宅现行租金标准收租的通知”，规定自19
84年下半年起执行，各单位新建的住宅交付使用前，必须持建房证件到市房地局和所在区房
管处登记租金，经审查批准后按批准的租金标准收租。租金使用贯彻“以租养房”，“专款
专用”的原则。工商企业的自管住宅列为企业的固定资产，依照规定提取折旧费和大修经费。
1985年4月，哈尔滨市召开第二次单位自管房产工作会议。会议的中心议题是，贯彻中
共十二届三中全会的决定，研究发挥房地产业在城市建设中的作用，实现到本世纪末居住达
到小康水平问题。市房地局局长梁星斗在会上作了题为《推行住宅补贴出售制，做好房屋普
查工作，不断提高单位房产经营管理水平》的讲话。强调改革住房制度，逐步实行住房补贴
出售；推行房产管修责任制，提高经济效益和社会效益；加强租赁管理，统一住宅租金标准。
经过两次全市自管房产工作会议，自管房产的经营管理有很大加强。较普遍地健全了房
产管理机构，配备了专职房管人员，加强了房产的档案资料等内部业务管理；普遍推行各种
形式的经济承包责任制；住房制度改革也开始起步。尤为主要的是，单位房产管理机构之间
加强了行业性的联系。1984年，在省高教局和市房地局帮助指导下，由哈尔滨工业大学、东
北农学院、东北林学院、船舶工程学院、建工学院等七所大学发起，组建了由23所大专院校
房管部门参加的大专院校房产工作联谊会。联谊会的主要任务是:在省高教局的领导下,以各
种形式进行校际间的房产管理和维修工作的经验交流；为省高教局研究房产管理工作，提供
有关数据和资料；组织房产管理干部和技术工人培训，宣传、贯彻国家房产管理和建设方面
的方针、政策。1984年冬，《联谊会》组织了各自管房单位调查各院校房产状况。根据房产
建造年代、结构等不同因素，将在哈的各大专院校的房产分为三大类，开展统一评比活动。
《联谊会》还多次组织供暖、房管等经验交流活动，利用署假期间为各大专院校房管部门举
办水暖预算员培训班。
1986年9月5日，市房地产管理局发出“关于建立单位自管房产政策业务指导网的通知”。
它是在本地区房地产行政管理部门组织指导下，由自管房单位组成的学习和协作组织。主要
任务是传达政府有关房产管理的方针、政策；反映自管房产单位的意见和建议；沟通本行业
间的信息，交流管理、经营等方面的经验；研究改革，推动房地产事业的发展。政策业务指
导网以各区就近的原则组建。每个网组10个单位左右，以管房面积较多的单位为轴选定组长。
到1990年末，全市共建立40个政策业务指导网，有528个单位参加。
自管房单位较普遍地存在租金标准低，而且不统一的问题。哈市公房的租金标准低，在
全国28个省辖大城市中居第25位。在东北地区，又低于沈阳、长春、大连等几个大城市。而
多数自管房产单位又按低于市规定的租金标准收租。同是混合结构的住宅楼房，直管公房平
均每平方米收租0．182元，自管房单位每平方米只收0．1—0．12元。在单位职工宿舍中的
外来户，拖欠租金的情况较为严重。市第一商业局自管住宅面积4．5万平方米，有1050户，
其中外单位住户占60％。该局1981年租金应收3．9万元，实收3．3万元，收缴率仅占85％。
累计拖欠租金额12万元，其中拖欠最多的一户1973—1981年共拖欠1500元。市教育局自有住
宅3．3万平方米，由于维修费只能维持修缮中小学校舍，无力维修住宅，有一段时间不向住
户收取租金，相当一部分住宅只好由住户自住自修。黑龙江省人民政府1978年颁发的《黑龙
江省市、镇房地产管理试行办法》规定：“……凡是公有房产均应执行各地现行租金标准（
包括各单位自管房产）”。1982年国家城建总局在《关于重申制止降低公有住宅租金标准的
通知》中，又明确指出：“现行的住宅租金标准是符合‘以租养房’原则的，不能降低；目
前不能做到‘以租养房’的更不能降低”，“各单位应实行统一的租金标准”。1986年，国
务院召开住房制度改革座谈会，又一次提出统一租金标准问题。由于相当多的自管房单位，
强调不能降低职工的福利待遇，统一租金标准问题一直未获解决。
由于自管房产单位租金标准过低，以租不能养房问题尤为突出。从解放初期到1978年近
30年间，把房管部门当作福利机构，在经济上“管吃管添”，靠补贴过日子，给单位造成沉
重负担。1979年以后，这种状况有了很大的变化，商品经济意识明显增强，较普遍地采取管
修合一，经济承包的办法，解决“吃大锅饭”问题。
中共黑龙江省委机关房产处（以下简称省委机关房产处）从1983年开始实行房产小修经
济承包责任制，是哈市起步早，影响大，经济效益、社会效益好的自管房产单位。哈尔滨市
房地局1984年曾召开现场会议推广他们的经验。
当时，省委机关房产处共有干部和工人125人，承担省委机关办公楼和职工宿舍14．3万
多平方米房屋的管、修、烧任务。有大小楼房、平房103栋，供暖面积13．9万平方米。长期
以来管理和维修上存在着维修不及时，损失浪费大，施工质量低，服务态度差的问题。为解
决这些问题，1983年省委办公厅决定实行小修经济承包责任制，总的原则是：责、权、利相
结合，管、修、烧相统一，正确处理国家、集体、职工三者利益。把143000多平方米房屋按
照自然分布，本着有利管理，方便维修的原则，划分成6个片，成立6个承包组。承包人员以
水暖工为主，配备少量木工、瓦工，采取“三、四”制，即1个承包组3个工种、4名工人（2
个水暖工、1个木工、1个瓦工）。在承包形式上，科承包到组，实行分片包干责任制；组承
包到个人，实行大活集中，小活分点负责制。承包指标每年按每平方米建筑面积维修费1元
承包到组。每个工人承包3000—5000平方米房屋，一次定死，3年不变。承包组实行工资金
额浮动，独立核算，收入自己分配。承包总额的25％为承包人员工资，医药费为5％，材料
费、工具费、运输费及其它费用为7％。无特殊情况，超支自负，节约提成。节约部分20％
归组，80％归科。承包组对管区内的房产，附属设备以及庭院取暖等负责全面管理和维修，
做到应管尽管，应修尽修，管好房、修好房。
实行经济承包责任制以后，省委机关房产处发生了深刻变化：在服务态度上，由被动应
付变为主动服务。水暖工张玉琢家住党校附近，离机关较远，便就地承包，整天在院子里找
活干，经常主动到通勤车上问谁家有活；在维修管理上由少数人管变为多数人管，工人由单
纯的劳动者变为既是劳动者又是管理者；在服务范围上，由单一的修房子变为综合性服务。
管大院、管取暖、管卫生、管便民服务。承包阿什河街37号的承包组，为保证冬季取暖不受
影响，在夏季就开始清理烟道，打烟囱根，检修设备。承包组还开展便民服务活动，帮助住
户背粮、扛煤气罐，大风天通知住户不点火，停水时提前通知居民蓄水；在财务管理上兼顾
三者利益变供给制为核算制。承包当年小修维护费实际支出79226元，比承包前支出的13．5
万元，节省5．5万元。在国家节支的同时，职工个人也增加了收入。据对实行承包的25名工
人统计，承包前每月平均实际收入91元，承包后月平均收入达到110元。
铁路部门自管房产维修养护工作也是全市最好的单位之一。解放后至1950年以前，房产
的日常养护维修由设在工务段内的建筑工区、水道工区、暖气工区承担。1950年以后成立房
产建筑段，仍归属工务系统。房产维修办法：50年代以预防为主，“分区负责，主动维修，
挨站逐栋，一年一遍”。60—70年代全面加强养护，分期整治病害，确保使用安全，逐步提
高质量。80年代，实行全面养护，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全。对经常性
的预防，也都有明确的规章，如防漏，从每年4月开始，6月结束；防寒，从每年8月开始，1
0月结束。房屋大修周期为25年。 |
|
