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哈尔滨市在1898年中东铁路修筑以前只有少量手工业作坊，商业也只是一些小店铺。据
史料记载，1814年建田家烧锅，有房屋32所，不动产价值为白银8千两，这是哈尔滨的早期
工业用房。1898年，沙俄在修筑中东铁路的同时，建立铁路附属临时总工厂，工厂设有机车、
客车、货车和机械4个分厂，同年10月26日竣工，1902年波兰籍犹太人伊里奥·阿罗维奇、
老巴夺兄弟2人，在道里区中国大街（中央大街）马迭尔饭店附近建手工业制烟作坊。1907年
中东铁路局哈尔滨总工厂（铁道部哈尔滨车辆厂）厂房落成，成为哈尔滨最早建筑的近代厂
房。中东铁路修筑后，工商企业用房逐渐增多。据1921年3月3日日文版《哈尔滨势情》载，
当时哈尔滨市机械油房业就有洪盛裕、聚盛泰、义昌信、东亚、恒隆德等17家工厂。被日本
人称作“支那豪商”的谷类、杂货、绸缎、钱业商铺有东合洪、晋发合、公和利、世一堂、
天丰源等37家，这些商铺房屋总面积达18500平方米。1931年外国人在哈尔滨大兴土木建造的
洋行有32家。
1938年，日伪当局制定了《哈尔滨都邑计划纲要》，明确提出把哈尔滨作为北满的“经
济、军事中心”。城市规划人口100万，占地317平方公里，在市区大量修建煤炭、粮食、木
材储运仓库和加工企业，并在平房区建立细菌工厂。
1949年中华人民共和国成立时，哈尔滨市有工业用房27．5万平方米，占全市房屋总面
积的4％。商业用房29．8万平方米，占全市房屋总面积的4．4％。其中，市房地局直管的工
业用房21．3万平方米，商业用房15．8万平方米。
1965年全市工业用房达373万平方米，占全市房屋总面积1723万平方米的21．6％，比19
49年工业用房增加12．6倍，平均每年增加23万平方米。商业用房31．3万平方米，占全市房
屋总面积的1．8％，比1949年增加1．5万平方米。在工业用房中，属于市房地局直接管理的
28.8万平方米，占7.7％，较1949年大幅度下降。主要原因是市房管部门新建工业用房很少，
国家和地方在哈市兴建的工业企业大量增多。直管商业用房16．5万平方米，占全市商业用
房总面积的52．7％，比1949年建国时略有增加。
1966—1976年，受“文化大革命”的影响，哈市工商企业用房发展缓慢。据统计，1976
年全市工业用房410万平方米，占全市房屋总面积1896万平方米的21．6％，比1965年仅增加
9．9％，平均每年只增加3．7万平方米；商业用房34万平方米，占全市房屋总面积的1．8％，
与1965年相比基本一样。其中市房地局直接管理的工业用房22．4万平方米，占全市工业用
房总面积的5．5％，比1965年减少6．4万平方米；直管商业用房17．4万平方米，占全市商
业用房总面积的51．2％。
1977—1990年，哈市工商企业用房发展迅速，特别是商业用房是建国后发展最快时期。
1990年工业用房1357万平方米，占全市房屋总面积的24．6％，比1976年增加2．3倍，平均
每年增加67．6万平方米。商业用房289万平方米，占全市房屋总面积的5．25％，比1976年
增加255万平方米。其中市房地局直接管理的工业用房18．1万平方米，占全市工业用房总面
积的1．33％，比1979年减少4．3万平方米；直管商业用房24．5万平方米，占全市商业用房
总面积的8．5％，比1976年增加7．1万平方米。
解放以后，市房地产主管部门一直重视对工商企业用房的管理。解放初期至建国前后，
通过历次房产普查登记，明确了工商企业用房的权属。在租赁管理方面，规定“凡公企用房
不论面积大小，一律不准改为住宅。擅自改变的，除令其恢复原用途外，还要认真追查责任，
对有关人员建议主管部门予以纪律处分。”在房屋修缮方面，市房管部门在制定直管公房修
缮计划的，同时，安排公企用房修缮。修缮资金不足允许公企用房单位用租金垫修，也可与
用房单位协商，提前交一定月份的房租，用来做为修缮费用，由房管处（所）安排计划进行
修缮。但是，凡同意用房单位垫修的，必须签订协议，房管部门严格掌握起租、止租时间，
防止漏租、漏管。在租金管理方面，一直区别于住宅租金，单独执行公企用房租金标准。19
49年1月，哈尔滨市首次公布工商企业用房租金标准，这个标准一直延续到1982年2月。1983
年3月，根据国家建设部的规定，黑龙江省建设委员会、物价局下发《关于统一调整全省城
镇工商用房租金标准的通知》。租金标准比原标准平均提高1．29倍（仍低于实际成本40％
）。1989年2月，市房地局、物价局根据省定的标准，下发《关于贯彻省建委、省物价局〈
关于统一调整全省城镇工商用房租金标准的通知〉的通知》，规定除以省规定的《工商用房
基本租金构成表》为基本租金外，结合哈市情况按街道等级加收环境率、震动率、腐蚀率。
1990年仍按这个通知执行。
市房地产主管部门在维修资金的安排上，一直偏重住宅，以公企养民用。为解决公企用
房维修费用，1981年6月，市房地局发出《关于市管公企用房垫修的有关规定》对破损程度
比较重，直接影响生产、工作安全，又未能列入修缮计划的工商用房可以垫修。但需经局、
处、所、承租单位四方检查定案。垫修工程费用由双方协商，合理分摊，属于房管部门分担
的费用，在修缮项目竣工后从租金中逐月扣除，直至结清，垫修费用收回时间一般不超过3年。 |
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