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沙皇俄国政府借修筑中东铁路之机，以"铁路附属地"名义，侵占哈尔滨土地，以拍卖或
招标等方式，进行长期出租和短期出租。长期出租的最长期限与中东铁路租让期相同为80年；
短期出租的最短期限为1年。据中东铁路管理局地亩处档案记载，从1902-1905年以拍卖方式
出租土地1060块，面积258700方沙绳。1906年以拍卖方式出租土地进展不顺利，第一批计划
出租土地188块，只租出48块。许多用地户申请不以拍卖方式出租，要求按拍卖的最后平均
价格长期承租。对此，中东铁路管理局管理委员会讨论决定，对比较有价值的地段仍以拍卖
方式长期出租；每年进行3次拍卖，即1、4、8月；每年提供一定数量的地段不以拍卖方式长
期出租，按最后拍卖价格的平均价来确定租价；长期出租的地段分期10年付租金年利率3％，
但必须在租用2年内建房。这个决定实行后，1907年，在埠头区1月份拍卖地段9块，4月份拍
卖11块，8月份拍卖10块。在新市街1、4、8月份各拍卖5块。在老哈尔滨（香坊）和新哈尔
滨之间的路旁，1、4、8月份各拍卖3块。不经过拍卖方式长期出租地段200块，除埠头区20
块外，均位于马家沟沿岸和马家沟向小北屯方向延伸的地方，每块面积为150-200方沙绳。
长期出租土地有租地"契约"，由租地户和中东铁路管理局局长共同签字生效。"契约"的
内容包括租用土地的位置（在平面图上的编号）、面积、租用期限、租金和租地户应遵守的
规章等。1907年6月13日，中东铁路管理局局长霍尔瓦特与俄国人伊万·斯切班诺维奇·斯
切班诺夫签定的长期租地"契约"，内容是：伊·斯切班诺夫获得铁路局局长的准许，租用属
于中东铁路局公司的土地，该地段位于老哈尔滨五道街，在平面图上的编号为52353，面积5
85方沙绳。租用期和铁路的归属期一致，到1983年1月1日止。租用者从签订本"契约"之日起，
在不迟于两年的期限内进行建房或整理土地。同时必须为1方沙绳土地支付6卢布的建设费用，
总计支付3600卢布。在租用地段上建房之前，要向铁路局呈交建房的全面设计图和详细设计
图申请批准。必须按批准的设计图进行建房施工，并要遵守现行的建筑规章。租地户必须遵
守所有公安、卫生、商业、工业和其他部门的规章，以及铁路局颁布的规章。租地户无权阻
止市政部门和铁路局通过租用地段铺设输水、排水管道和架设电线。租用地段的租金为629
．00卢布，签订"契约"时全部付清。不经铁路局准许租地户不得将租用的地段私自转让给他
人，租用地段上建成的房屋，只能租给在中国东北有居住权的俄国公民和中国公民。租地户
在两年的过程中不执行建房要求，契约不再有效，铁路局有权收回租地，不返还已交付的租
金。公证税、契约的印花税均由租地户支付，在向俄罗斯法庭出示"契约"时的印花税也由租
地户支付。执行"契约"过程中，双方发生争执时，提交边区海山崴法院判决。"契约"原本由
租地户保存，中东铁路管理局保存复制本。
短期出租土地由租地户出具"甘结"，经中东铁路管理局地亩处处长审定签字和公证人签
字后生效。"甘结"的内容包括租用地段的位置、编号、面积、用途、租期、租金，以及租地
户对铁路局的有关规定和要求的承诺。1907年1月1日，中国公民钱金福短期租用土地开小商
店，向中东铁路管理局地亩处出具"甘结"的内容：我（钱金福）由中东铁路管理局租到属于
铁路局公司的地段，编号为48，位于老哈尔滨，面积19．72方沙绳，用于开小铺。租用期1
年，由1907年1月1日至1908年1月1日。年租金每方沙绳7卢布50戈比，全地段租金72卢布90
戈比，签署本"甘结"时一次付清。租用者无权在租用地段上挖沟、挖坑，或进行某种破坏土
地的活动，除建立经商的小铺外，无权在租用地段上建住房，在租期结束时，要在两周内拆
除地段上的建筑物，否则该建筑物归铁路局处理。遵守公安、建筑、卫生、商业、工业和其
他部门的所有规章和铁路局即将颁布的规章，以及工商企业的规章。不经铁路管理局的书面
批准，无权把租用的地段转让给他人。租用者不执行本"甘结"的某项条款时，"甘结"立即无
效，铁路管理局有权收回出租地段，而且不返还所交的租金。对短期出租的土地，中东铁路
管理局地亩处每年都按月进行统计。
1913年，中东铁路管理局理事会确定以拍卖方式在道里出租地段52块，在南岗出租25块。
结果道里的52块租出12块，南岗的25块租出6块。在拍卖中，道里的52块地段只有4块遇到几
个竞争者。其中在斜角街的编号1500地块报价7718卢布50戈比，实卖价11511卢布；在斜角
街的编号1498地块报价7815卢布，实卖价8283卢布；在面包街的编号1176块地报价5036卢布
50戈比，实卖价5800卢布；位于亚斯街、斜角街和哥萨克街（高谊街）拐角处的编号1347地
块报价5054卢布，实卖价5071卢布。南岗的25块地段只有位于步兵街和邮政街拐角处的编号
75地块遇到3个购买者进行竞争，把价格由13092卢布80戈比，提高到18000卢布。其余地段
只有一个买主。在这种形势下，中东铁路管理局理事会决定，在改变需求现状之前，道里、
南岗有20块地段，按租地户的申请，只出租不拍卖；在几个竞争者同争一块土地的情况下，
采取用书面声明的方法形成竞争；各地块的价格由中东铁路管理局理事会按各自的情况确定，
估价应是拍卖时被接受的价格，所估价格应随着建房的增多和闲置地块的减少而不断提高。
中东铁路管理局除出租道里、南岗、老哈尔滨和马家沟等一带的土地外，还对八区和傅
家甸附近的土地进行出租。1915年9月16日，中东铁路管理局将八区的一块土地租给东发隆
公司。双方签订的"契约"内容是："中东铁路管理局把属于铁路公司在哈尔滨市八区的平面
图上标明110号地段面积1019．93方沙绳的土地，租给穆维堂做商品仓库和铁路上运到的、
或准备发运的货物存放使用。仓库里不准储存汽油、火药、甘油、炸药、煤油、酒精、硝化
甘油和其他易燃品。地段的租期为10年，从1915年7月15日起，到1925年7月15日止。年租金
1方沙绳1卢布，全地段年租金为1019卢布93戈比，每年必须先交足租金。在租用的地段上，
穆维堂有权按照铁路局批准的设计图进行建筑，可以修建储存商品或货物的仓库，也可以为
职工建宿舍；有权选择建房的型式和规模并可按自己的意见安装储存商品和货物的设备。在
租用的地段上不再进行其他建筑，不开设其他与上述无关的企业。签订合同之日起，6个月
内不在租用地段上建仓库，铁路局有权撤销合同，不返还已交的租金。没有铁路局的书面批
准，穆维堂无权将地段转让他人。必须遵守属于中东铁路局领地的建筑、卫生、商业、工业
和其他方面的规章，并交纳各种税金。穆维堂不执行合同的某一条款时，本合同即无效，由
铁路局收回地段，不返还租金，穆维堂无权声明包赔损失。租用期结束时给穆维堂两个月的
撤离时间，超过时间所剩设备将无偿地成为铁路局的财产，由铁路局管理。租用地段内铺设
铁路和城市输水、排水管道，以及架设城市和铁路电线时，穆维堂无权阻止。执行合同过程
中，双方发生争执时由哈尔滨中述处裁决。铁路管理局保管本合同的原本，穆维堂保存抄本。
1916年7月，中东铁路管理局将八站靠近傅家甸的一块地段租给双合盛。租地"契约"的
内容是：中东铁路管理局将属于铁路公司编号为2，面积327．75方沙绳，位于新村（新八站
）靠近傅家甸的地段租给双合盛，租期与铁路的租让期相同，从1916年8月1日开始，到1983
年1月1日为止。自签订契约之日起，在不迟于两年的期限内，租地户必须在所租的地段上建
房，两年的过程中用于每方沙绳土地的资金不少于25卢布，总共不应少于8194卢布。在地段
上建房开工之前，必须将建房的总设计图和详细的设计图交给铁路管理局审批，一切都要按
审批意见进行，遵守现行的建设规章。其他内容与穆维堂的租地"契约"相同。
同年8月，中东铁路管理局地亩处，对靠近傅家甸的南岗一带的地段，以招标方式长期
出租，租期与铁路的租让期相同。招标出租的地段面积，每块200-400方沙绳。这次共出租
地段130块，都有租地契约。其中与老巴夺烟厂的租地契约内容是：中东铁路管理局把属于
中东铁路局公司的土地租给了柯克沙洛娃，该地段在平面图上的编号为403，面积317．25方
沙绳，位于傅家甸和南岗之间。地段的租期与铁路的租让期相同，从1917年6月8日开始，到
1983年1月1日止。租用期内的全部租金为1856．25卢布。其余条款与其他租地"契约"相同。
1917年俄国十月社会主义革命胜利后，沙皇俄国的残余势力仍然把持着"铁路附属地"的
管理权，继续以拍卖等方式出租土地。1921年3月，中东铁路管理局地亩处在道里推行了招
标出租土地的办法。招标的条件是：在中国东北有居住权的俄国人，以及中国人和日本人可
以参加招标。租期和中东铁路租让期相同，到1983年1月1日。招标以口头的方式进行，但对
租用地段的报价可以用书面声明的方式招标。书面招标用俄文和中文写出交给中东铁路管理
局。招标者可以派自己的代理人参加招标，但代理人必须有合法的委托书。口头招标者和用
书面声明参加招标者，都要向中东铁路管理局交纳不少于所选地段估价10％的抵押金。招标
的每个地块都有招标卡片，标明地块位置、编号、面积，招标的起始价格等。招标时确定的
地段租金5年付款，按租用合同中确定的租金数目年附加10％。租地户租到土地后由投标之
月起，一个月内必须在哈尔滨市找到一个公证人进行证明无误的签字。在指定的期限内未签
字，地段估价10％的保证金，归中东铁路管理局所有。获得长期租用地段的用户，必须在两
年的期间内在地段上建起造价不少于5000卢布的房屋。建房前要向哈尔滨市城市建设局递交
详细的图纸申请，批准后方能施工，并要遵守中东铁路局管理局和哈尔滨市城市建设局所确
定的建设规章。不经中东铁路管理局书面批准，租地户无权把租用的地段转让给他人，租地
户在完全还清地段租金之前，没有中东铁路管理局的书面批准也无权把该地段上的建筑物转
让给他人。 |
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