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一、大租小租
清朝，哈尔滨地区官荒出放后地租有大租与小租之分。"未升科之年每垧纳小租六十文，
升科后每垧纳大租六百文"。咸丰十年"开垦章程"规定："招佃认领先取押租捐项，自领垦之
年起，予满后第六年升科时，扣除三成房围井道外，其七成无论能否开齐一律输租"。收缴
地租"派员分路催征"，并对催征人员有偿有罚。据阿勒楚喀副都统衙门的档案记载："同治
十年阿勒楚喀、拉林二处出派左领骁骑校二员，各带领催甲兵五名分路催征。官每员支饭食
盐菜盘费制钱一百二十文，领催兵每日给制钱六十文，均于小租内支给。催官自九月开征起，
至年底催征全完者，咨部记录一次，三年全完给加一级，如年底不完咨部议处。领催兵年内
全完记功一次，三年全完即予拨补，如年底不完记过一次，记至二过即斥常"。
民国初期仍沿用清朝的大租小租名目，民地租、旗地租和放出生荒地均分大租、小租征
收。据1915年吉林省滨江县前任知事于芹移交后任知事张曾榘的地租收入交待表记载：地租
分为银租额和钱租额。民认旗东钱租额地和放生荒钱租额地三七扣，"凡银租每垧纳大租银
一钱八分，小租银一分八厘；钱租每垧纳大租钱六百文，小租钱六十文"。"民国三年改收大
洋，每垧纳租三角。其应扣成纳租，各地仍然三七扣收。1912-1914年共收地租银三八六二
两四九七○六丝，钱二二九六吊四一八文，大洋八七五三元○八五厘"。此外，"按补平底照
章，每银一两收补平二分，租钱一吊收补平二十四文，原订章程折半解省，折半留作役食，
后改全数解省"。1914年改收每垧大租大洋三角，将补平取销。
二、地皮租
1915年，吉林省滨江县前任知事于芹向后任知事张曾榘移交的地皮租收入交待表记载：
"地皮租系傅家甸街基租给商民建房营业，分上、中、下三等纳租。上等每方丈岁纳中钱一
吊二百文，中等八百文，下等四百八十文，分春秋两季交纳。其租款分作十成，解省七成，
拨给原佃户私租二成，余一成留作书役工食"。这些街基是未设县以前经哈尔滨交涉局丈放
与各商民，定章于领地后，须建有房屋始行起租，房倒则止，故岁收款有增无减，并无一定
正额。地皮租每年春秋两季都有拖欠。"民国元年至民国四年春季，傅家甸应征地皮租四八
四九三吊九四九文，已征收三九八九四吊二三九文，拖欠八五九九吊七一○文"。"民国三年
和民国四年，八杂市应征收地皮租一一一三吊六○○文，已征收七六五吊六○○文，拖欠三
四八吊"。
三、田 赋
1919年，吉林省取消了清朝的大租小租名目，改征田赋。1920年12月，吉林省滨江县知
事造报民国九年度应征田赋报告表记载：征收田赋的土地有大租地、旗地生科地、双城新拨
给地、生荒升科地、新拨晾网地等，每垧征收银元五角。"经征本年地数三九四三七垧六二
三厘，征收银元一九七一八元八一三厘"。此外，还有催征上年和积年民众田赋。"上年地数
六三○九垧二三七厘，征收银元九五九五元八五四厘；积年地数三二九一垧六一七厘，征收
银元四七九七元九二七厘"。
根据1924-1927年滨江县征收田赋月报记载，每年都将征收上年的田赋按月统计（地亩、
征收金额）上报省。每垧征收吉大洋五角。征收的田赋5％留支，其余均上交省财政厅。如
民国十三年七月份，经征民国十一年和民国十二年民旗地及新拨地三一八垧五八四厘，每垧
收吉大洋五角，共收吉大洋一五九元二角九分二厘，除留支吉大洋七元九六五厘外，上交省
财政厅吉大洋一五一元三二七厘。
四、地 租
中东铁路修筑后，沙皇俄国攫取了哈尔滨的部分土地管理权，每年租放土地，从中窃取
的土地租金，是根据地类、地点和用途而定，随着需求情况而涨落。1905-1921年就攫取土
地租金5083万卢布。
1923年8月1日，东省特别区地亩管理局成立以后，及时发布布告，告之中外租户向地亩
管理局交纳地租，仍按中东铁路管理局地亩处的原土地租金征收。1924年初，东省特别区地
亩管理局派稽查徐瑛催缴太平桥各租户租金，每垧仍按原租价20元收缴。该处81．5垧土地
收缴大洋1630元。
为做好经收地租工作，东省特别区地亩管理局于1924年11月公布《经收地租办法》规定，
"凡特区各项地租，由各该管地亩管理分局委员直接负责经收"，"经收地租款项每十日由地
亩管理局汇总，于次旬十日内呈解长官公署。经租收据由地亩管理局制定三联印收，除将印
收发给缴租人收执外，缴查一联呈送地亩管理局查核，存根留原收分局存查，并将式样呈送
长官公署备案及分函司法官厅转饬各公证人收录登记。经收地租各分局于每旬解款时缮具旬
报表，每月终造月报表连同缴查送地亩管理局查核。地亩管理局所收地租款项，每月汇总造
具总表呈送长官公署备案"。1924年11月21日，第一分局（哈尔滨地区）委员冯惟德向地亩
管理局呈报结清11月10日以前经收地租：自9月29日起，至11月9日止，结清共发临时收据16
0张，共收租金大洋15956．18元，按截留提成大洋319．12元，应解大洋15637．06元。
东省特别区地亩管理局发布布告，由于中东铁路管理局地亩处没有撤销，仍有些租户观
望不交或继续向地亩处交纳。对此，地亩管理局除采取"召集农商两会会长，请其切实协助，
并函请警察会同收缴"外，还发布布告："嗣后本局出放地亩时，凡欠缴租金各户，一概禁止
招领，如有冒名领地之户，查出即撤销租权。"
1926年新安埠商民曾要求"请减地租以便交纳"。地亩管理局将从前由中东铁路局正式承
租领有合同收据者，分别减为七角、五角两等。年终又规定"民国十六年份租价复经减为每
方沙绳五角及三角五分、二角五分三等"。但"一再减轻本为促进收入起见，乃迄今年来局缴
纳者仍复寥寥"。为此，于1927年7月宣布撤销新安埠减租原案，"在未另行规定办法期间，
即照路局原定租价缴纳"。与此同时，地亩管理局还对长期租用街基欠租金进行催缴，"限即
按数清缴，逾期不缴即将地上建筑物依法扣押，或将地段收回另放，以前所订合同及交过租
金概作无效"。
1927年，东省特别区地亩管理局对收租底册规定，"凡货物摊床等以方丈计算者，均列
街基以内；凡园地、牧场、草甸等以垧计算者，均列田地以内；砖窑、石头、沙子等不按垧
按方计算者，均列补项之内"。底册的项目包括号数、年份、租户姓名、种类、期限、面积、
单价、缴租月日、缴纳总数、陈欠年份、缴纳陈欠数目、备考等。
哈尔滨市短期出租街基和田地的的租价虽然每年规定一次，但多为"仍照上年"。1928年
规定，"除正阳河草甸改照田地收租外，其余所有短期街基和田地租价，仍照民国十六年规
定价格征收，不再增减。新放指号准领街基，民国十六年度按规定租价加三倍者，算本年份
加一倍征收。加价原因是地势较优，且指领之户曾已享有优先租领特权，与叫行领地办法出
于领户情愿加价取得权者情实相同"。
1929年哈尔滨市街及近郊耕地等的租价是：南岗住宅地区每平方丈年租金哈大洋1．20-
1．34元。游戏场每平方丈0．67元，石油库用地每平方丈1．34元，农耕地每垧36元，花园
用地每垧36元，小商店用地每平方丈8．1元-13．5元。道里露天货物仓库用地每平方丈2．7
元，江沿露天货物仓库用地每平方丈4．05元，小商店用地每平方丈13．5元。马家沟一般市
街地每平方丈0．67-1．20元，铁工厂用地每平方丈1．34元，农耕地每垧30元。花园用地每
垧36元。小北屯一般市街地每平方丈0．67元，农耕地每垧30元。懒汉屯一般市街地每平方
丈0．67元，住宅地区每平方丈2．7元，农耕地每垧30-36元，花园用地每垧36元。王兆屯农
耕地每垧30-36元，花园用地每垧36元。顾乡屯一般市街地每平方丈0．26元、0．54元、1．
08元不等，农耕地每垧30-36元，草地每垧3．6元，砖窑每座36元。正阳河一般市街地每平
方丈0．67元，农耕地（包括水田）每垧30元，草地每垧6元。香坊市场用地每平方丈5．4元，
农耕地每垧25-30元，花园用地每垧36元。新安埠一般市街地每平方丈0．67元。太阳岛小卖
店用地每平方丈4．04元，游戏场用地每平方丈0．54-0．95元。十字岛住宅每平方丈0．95
元，小卖店每平方丈4．58元，牧场每垧28元。松花江北岸农耕地每垧12元，牧场每垧3．6
元。平民船坞住宅地区每平方丈0．95元。道外许公路西特种市街地每平方丈为11．16元、1
8．84元、18．96元不等。
1930年8月，东省特别区地亩管理局就清理欠租发布了布告："民国十八年一月一日以前
欠交租金者，凡属早年由路局租领本埠叫行及羌贴两项长期街基原领户，自有正式建筑，其
原租价高于市政估价者，无论是否在本埠总商会请准减租案内，统展限六个月。至民国二十
年一月底，按市政估价加一至十成加五，交纳三期租金，并照交纳第一第二两期租总额加罚
六成。如再逾限不交即予撤销租权没收建筑。其他欠交各项地亩租金者，统展限至民国二十
年一月底。交清民国十五年及民国十五年前欠租者加罚六成；交民国十六年欠租者加罚五成；
交民国十七年欠租者加罚四成。如再逾限不交即予撤销租权，街基没收建筑，田地草甸花园
窑基沙石场等则拘押追交"。民国十八年一月一日以后欠交各项地亩租金者，统限于民国二
十年一月底交清。过期在一年以上二年以内者，加罚三成；三个月以上一年以内者，加收过
期利息一分。短期租地准由第四个月起收利息。征收各项地亩租金，由交租日起三个月为经
征期间，在三个月以内交纳租金免收过期利息。过三个月至一年以上即有加罚，亦照收过期
利息。收入罚款以四成充公，六成充赏。没有建筑拍卖变价抵补欠租及利息罚款，有余发还，
不足则照数追交。"并对1929年抽签出放的平民船坞、沙曼屯、顾乡屯、南岗、马家沟、太
平桥、香坊、太阳岛、十字岛等处街基，过期多日未交租金的各户，采取了撤销租权的措施。
被撤销租权的共288户，土地面积40139．67平方丈。
为催缴地租，东省特别区地亩管理局多次发布布告，并制定新陈欠租加罚办法。1931年
12月22日又一次发布布告，"对民国十九年十二月三十一日以前陈欠租金及民国二十年一月
一日以后新欠租金，依过期之久暂定罚金之多寡，积欠逾欠即加罚递增，反之早缴一期欠租，
即少负担一分罚金。就中陈欠免罚法，定期限截至民国二十年十一月三十日止，业已届满，
自本月一日起即照章加罚。其延至民国二十一年七月底以后尚未缴清者，依法一律撤销租权，
没收建筑物，无建筑物者严行押追"。
哈尔滨沦陷后，东省特别区地亩管理局没有撤销，原地租未变，仍发布布告继续催缴新
陈欠租金，但不少租户未能按限期缴清。为此，1932年10月，东省特别区地亩管理局发布布
告："现在地方不靖，复罹水患，工商交困，金融枯竭……兹规由本年十月一日起，截至十
一月三十日止为免罚期限。在此期内，无论交纳陈欠新欠各租，一律免收罚金，逾期仍照章
加罚"。尽管如此，各租户仍不能按期限交纳。一直延展到1933年6月30日。同时将租金由哈
大洋折核伪国币，规定"换算率定价哈大洋一元二角五分折伪国币一元"。
1936年，伪哈尔滨特别市公署编制的《哈尔滨特别市市势统计月报》记载：11月份收入
市场地徂2618．76元，街基地租1094．50元，耕地地租4020．40元，合计17733．66元。12
月份收入市场地租2657．78元，街基地租442．17元，耕地地租8309．20元，合计10524．81
元。全年累计收入市场地租32144．74元，街基地租61220．15元，耕地地租12329．60元，
合计1056981．49元。
1937年，伪哈尔滨市公署制定《哈尔滨特别市市有土地、建筑物出租规程》，规定"市
有土地、建筑物的出租均按收费制，但供公共用或用之公共事业的可免收部分或全部租金"。
至1945年每平方米年租金平均最高为伪国币7角，最低1角。
抗日战争胜利后，对宅基地按地区分上中下三等评定租金，以道里、东西傅家甸为最高
区，其次是南岗、马家、新阳、顾乡、香坊、太平和松浦为最低区。繁华地区根据情况可提
高租金1-5倍。
1948年10月14日，哈尔滨市公布实施《公有土地出租暂行条例》，公有土地出租租金由
政府规定，但因公用、公共用或用诸公益事业为目的者，租金酌核免除一部或全部。公有土
地租金如有必要时须每年评定一次。"公有土地租金按照出租年限，逐年交纳。每年6月末以
前自动向市政府一次交纳"。
新中国成立后，哈尔滨市只对个人和大集体单位租用市区国有土地者收取地租，收费的
基本标准是依据土地所在地之繁华程度及交通情况划分等级。将伪满土地执照上的85个等级
（15-100级）改为二--八7个等级（民用）。大集体单位每平方米年租为1角。但由于历史上
遣留的问题较多，情况复杂，收缴地租仍有一定的难度。1954年市房地产管理局地政科《关
于租金征收情况及处理意见的报告》称，"来局交租者713件，拖欠不交者382件，其余516件
存在不同的问题。对拖欠不交者，已通知限期交租，有困难者准予分期交纳。对存在问题的
分17种情况进行不同的处理：（1）原承租人住处不明，承租后并未建房，又多年不交租金，
空地已被他人私建房屋或做院子的33件，撤销原承租人租权，注销台帐，按照私占户占用土
地段号规划之适当与否，分别给予正式出租或临时租用。并一律由1954年起追征土地租金。
（2）原承租人租用后并未建房，又多年不交租金，有的空地已被他人利用种菜，有的空地
承租人住处不明的118件，撤销原承租人租权，注销台帐，所欠租金不再追交，作为帐案。
（3）原承租人承租之土地被各单位占用修建厂房或办公室，但未办理退租手续的82件，撤
销原承租人租权，注销土地台帐及租金台帐。（4）原承租人多系汉奸、特务或在房产上有
问题，被政府收为公产，由房产公司管理收租的55件，确定是公产的把土地台帐注明收归公
产，租金台帐注销，不再征收租金。（5）各单位买私人房产共34件，大部分是苏侨回国时
把房产卖给各单位做宿舍或基建动迁用，还有一部分苏侨回国时暂由信托公司收买经营管理。
各单位使用的不收土地租金，并把原承租人租权撤销；信托公司收买者划分界限，其余部分
由私人负责缴纳租金。（6）租金台帐重复23件，重复台帐撕掉。（7）因房主不在无人管理
暂由政府代管的6件，土地台帐与租金台帐注明代管，暂不收租，返还时再追缴所欠租金，
确定为公产时注销台帐。（8）"五反"补退7件，收为公有，注销原承租人，注明公产。（9
）所有权与长期租权8件，混在短期租权台帐内，租金台帐注销。（10）苏侨民会代管房产2
件，将名单交侨产科弄清，无主房屋由政府接管，台帐注明代管字样。（11）自修自住3件，
产权问题交产籍科调查处理，土地租金由1954年起逐年交纳。（12）市有土地铁路局收租1
件，已正式公函联系，铁路部门停止收租。（13）房主不在哈尔滨，无人管理房产1件，产
籍科调查处理，接收代管，台帐注明暂不收租，业主管理时再行追缴欠租。（14）产权未确
定的28件，原承租人房产系属逆产，前由政府接收管理，由产籍科确定产权后再行征租或注
销台帐。（15）未查清需再勘测的28件，面积不符者现地勘测后再收租，未弄清者再去勘测
后作决定。（16）未查清的79件，需深入了解调查。（17）铁路用地1件，因属铁路用地，
多年没有交租，撤销原承租人的租权，台帐注明铁路用地，不征收土地租金"。
1955年8月10日，市财政局、房地产管理局联合向太平、南岗、香坊、顾乡4个区发出通
知，将原由市财政局征收农业税的城市建设用地移交市房地产管理局统一改收地租。"凡城
市公有建设土地做为农耕地或园地，过去由财政部门收缴农业税者，从1955年开始一律由房
地产管理部门收缴地租，不再收缴农业税"。移交土地面积1619．08垧，其中太平区704．21
垧，南岗区173．97垧，香坊区456．06垧，顾乡区284．84垧。收缴地租的标准分4个等级：
一级地每平方米收缴地租0．0035元，二级地每平方米收缴地租0．005元，三级地每平方米
收缴地租0．0065元，四级地每平房米收缴地租0．008元。
每年征收公有宅地租金，由市房地产管理局发通告，登载于《哈尔滨日报》和《俄语报》
。每年从8月1日开始征收，到9月30日结束。为便于租户交租，将各区交纳日期做了具体安
排，租户按规定日期携带上年的交租收据或公有宅地租约书，到指定地点办理交租手续。
1958年开征铁路局移交的土地租金，共2546户，土面积354505平方米，租金16107．42
元。其中道里区1259户，101321平方米，租金5401．13元；南岗区551户，180337平方米，
租金6634．31元；太平区365户，36403平方米，租金1868．83元；道外区371户，36444平方
米，租金2203．15元。
关于私有土地的地租，哈尔滨市农林局曾对1953-1955年的租价进行过调查。城区以东
傅家区（今属道外区）为典型，郊区以天恒区（今属太平区）为典型，共调查148户。其中
城区61户，郊区87户。
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