第二篇 经营管理 第二章　国有房产 第三节　租　　金 　　一、租金调整哈尔滨市1946—1948年期间，市政府只掌握一部分敌伪房产，收取少量 的实物租金。 　　1949年1月第一次制定租金标准。根据房屋不同使用性能分为3个标准：住宅、工商业 用房，及工商业占用的厨房、宿舍、仓库。每一个标准分六等六级，按东北流通券计算。住 宅每平方米最高5000元，最低1250元；工商业用房每平方米最高25000元，最低6250元；小 规模工商业用房及工商业占用的厨房、仓库每平方米最高15000元，最低3750元。同时，根 据承租人的不同情况和居住条件，增减租金：凡投机倒把、“跑小市”及经纪人的住宅租金 按规定标准增加二倍；担任房产管理组长的住户租金，根据住宅距房产公司远近（公司所在 地道里）按比例减收租金，除道里区减收40％外，道外、南岗、马家、新阳、顾乡、太平、 松浦、香坊等区减收60％；对军属、市政府职工家属住宅租金减收40％；特殊贫困职工、市 民免收租金；地下室按六级住宅租金标准征收50％。 　　1949年4月第二次调整租金标准。由于物价不稳定，以固定流通券计租的方法对养房不 利，在计租方法上改为以工薪分计租。租金标准仍分六等六级。住宅租金标准每平方米最高 0．65工薪分，折合东北流通券9295元，最低0．15工薪分，折合东北流通券2145元；门市房 租金标准，包括工商业、公用等单位用房，最高3工薪分，折合东北流通券42900元，最低1 ．5工薪分折合东北流通券21450元。在区分租金标准时又具体规定：门市房无论做何使用， 均按门市房标准计租；门市煎饼铺及家庭手工业，按门市房一半征收租金；营业用在门市房 以外的住宅、宿舍、仓库，按住宅征收；门市房以外利用住宅作营业使用的房屋，按营业一 半征收；天棚层和条件好的地下室，按该房等级减二级，四级减一级、半地下室按四级、条 件差的地下室按六级；质量好的仓库按五级、板仓库按六级；过道一户使用收租，两户以上 使用不收租；四级房处在背阴面，酌情减级。 　　1951年7月第三次调整租金。由于建筑材料调价，以租不能养房，加上币制改革，对租 金再次调整。在计租方法上仍按原来的六等六级，提高了计租的工薪分，住宅租金标准最高 每平方米按使用面积提到0．95分，折合旧人民币1320元，最低提到0．45分，折合旧人民币 625元，门市房租金最高按使用面积提到4．5分，折合旧人民币6225元，最低2．25分，折合 旧人民币3127元。住宅作商业或手工业的房屋按门市房租金一半征收。大铁仓库、影剧院按 门市房租金一半征收。 　　1952年6月第四次调整租金，确定按建筑物的造价成本计租，既体现以租养房，又考虑 照顾人民生活负担能力。根据房屋不同使用性质，制定住宅、机关、部队、学校、工业和商 业用房三种租金标准。住宅用房按三级房屋成本，分六等六级并增加环境率5％—40％。每 平方米按使用面积最高2．3分，折合旧人民币4255元，最低0．6分，折合旧人民币1110元。 　　机关、部队、学校及工业用房标准只分六级，不分地区等级，不加环境率，每平方米按 建筑面积最高为6．2分，折合旧人民币11470元，最低为2．4分，折合旧人民币4440元。 　　商业用房租金分四等六级，按三级房屋成本增减环境率10％—70％。每平方米按建筑面 积最高为9．2分，折合旧人民币17020元，最低为2分，折合旧人民币3700元。 　　1954年8月，随着工薪分增值，住宅租金增涨到最高每平方米4800元（旧人民币下同）， 最低为1300元；工业用房最高每平方米为12900元，最低为5000元；商业用房最高每平方米 为19100元，最低为4200元。 　　1955年3月第五次调整租金。由旧人民币按工薪分值计租改为以新人民币计租。住宅租 金标准平均下调12．2％。每平方米最高为0．40元（新人民币下同），最低0．12元；工业 用房标准分为六级不分等，每平方米最高为1．29元，最低为0．50元。商业用房标准分为四 等六级。每平方米最高为1．91元，最低为0．42元。 　　1956年1月，按照国务院机关宿舍计租办法，对住宅租金进行第六次调整，按房屋结构、 地面、内墙、顶棚、门窗不同质量和完好程度五项内容各分五级确定租金分数。租金分数乘 房租分值（每分值三厘五毫）为每平方米租金标准。对居住条件、自然环境的差别，采取增 减"积点"办法按规定的率数调整。经过调整后每平方米最高标准0．35元，最低0．056元。 　　为便于租金标准评定，市房地局根据房屋具体状况简化了住宅标准评定办法，住宅租金 标准一直执行到1990年。 　工商企业用房租金自1953年3月按建筑面积成本租金调整以后一直沿用到1988年2月。1988 年3月黑龙江省建设委员会、物价局下发《关于统一调整全省城镇工商用房租金标准的通知》， 调整后的工商业用房租金标准比哈尔滨市1953年3月制定的标准平均提高1．29倍，仍然低于 房屋实际成本40％。     新的工商业用房租金标准，首次将各类房屋的划分与国家制定的房屋四类七等的划分标 准统一起来。 　　哈尔滨市房地局和哈尔滨市物价局1989年2月，联合下发《关于贯彻省建委、省物价局 〈关于统一调整全省城镇工商用房租金标准的通知〉的通知》，制定了加收三率（环境率、 腐蚀率、震动率）的幅度，其具体环境档次：一等街道，工业加收环境率40％，商业加收环 境率100％；二等街道，工业加收环境率20％，商业加收环境率70％；三等街道，工业加收 环境率10％,商业加收环境率30％;四等街道一律不加环境率。这个租金标准一直沿用到1990年。 　　二、征收与管理     哈尔滨市自1949年开始制定统一的租金标准以后，租金征收与管理制度逐步完善。市房 产管理部门根据每个时期的不同情况制定管理办法。 　　建国初期，公职干部实行供给制，为照顾其生活，市政府规定："凡国家机关干部职工 在现行租金标准的基础上享受七折待遇。" 　　1952年，市政府颁发《哈尔滨市公有房产管理办法》。第18条规定："租金征收，自许 可租用之日起，凡15日以内者，按半月计算，超过半月者按全月计算。"第19条规定："承 租人每月须按公房主管机关所指定之地点，限期内缴纳租金，如逾期5日以外，每逾1日则课 以应缴租金0．5％滞纳金。" 　　1952年民用住宅租金采取三种收缴方式：护房组长代收、房产管理员自收、银行托收。 　　1956年《哈尔滨住宅房屋租金收租暂行办法》第4条规定：凡机关事业、企业职工租用 公产（代管房产）和私产者，各区房产管理公司按月逐户提出租金票据，由机关事业、企业 单位代收，按规定期限到本区房产管理公司缴纳。凡市民租房参加护房组者，按集体交租办 法办理，给予9折优待，由护房组长代收，按规定期限到本区房产管理公司缴纳。为鼓励房 产组长积极工作，1957年又规定给予房产组长租金7折优待。 　　1966年4月，市房地局制订《租金征收工作细则》（以下简称《细则》）对租金征收与 管理作出27条规定。各房管处、所根据《细则》规定，普遍建立租金征收帐簿，包括：住宅 租金基本台帐、住宅房产租金台帐、单位租金基本台帐、租金征收分户明细帐、租金征收总 帐。租金征收辅助帐簿，包括：台帐目录、护房租名薄、租金减免登记簿、租金送达簿、机 关用房租金登记簿、工业用房租金变动登记簿、商业用房租金变动登记簿、住宅租金变动登 记簿。对于予收租金、租金变动、实收处理与返还、拖欠、上缴处理等，各房管处根据《细 则》规定，制定详细工作标准。     1966-1976年期间，在执行七折优待规定中很不统一，对租金管理受到一定影响，使有 些应该享受七折优待的没有享受，有的不应该享受的反而继续享受。为清理租金优待范围， 1978年市房地局颁发《关于复查七折优待享受范围的通知》。对不属于七折优待房租范围的 即予取消，并规定机关和事业单位职工住房优待证明每半年复查一次，未经复查者，租金台 帐员不予七折优待。同时，责成房管员注意依靠民管会组织和广大住户，准确掌握享受房租 七折优待职工工作单位的变化，及时进行调查核实，处理房租七折优待中出现的问题。 　　1978年5月23日市房地局颁发《关于在法制教育中对内部职工加强交租教育的通知》， 处理房管部门内部职工拖欠房租问题。据1972年记载，市房地局内部职工欠租210户，1978 年增加到280户，欠租额由1万元增到1．7万多元，最长的欠租户长达12年，欠租额400余元。 经过教育，在市房地局内部开展了清缴职工陈欠租金活动。 　　由于房屋年久失修失养、分配不当、动迁遗留问题、工程质量差，加上租金收缴不严以 及社会不正之风等因素，造成一部分住户的租金长期拖欠。市房地局直管公房租金1970年以 前累计拖欠48．5万元，1971-1981年期间拖欠53．4万元。到1983年市房地局尚有102万元 的直管公房租金（主要是民用公房租金）未能收缴上来，形成历史性的陈欠。陈欠租金拖的 时间长，催缴难度大，给国家税收和房屋修缮带来了困难。市房地局1983年1月颁发《关于 收缴陈欠租金提成奖励的意见》："凡收缴1981年末以前的陈欠租金，一律按实收额提成， 其中民用陈欠提取10％，公企提取1％。截止1990年直管公房陈欠租金尚欠68万元。 　　随着城市住宅建设的发展，楼层不断增高，房屋设备逐步完善，三、四层楼房被公认为 最好的楼层。市房地局1984年2月23日颁布《关于停止执行住宅房屋楼层递减租金通知》， 取消了1956年规定的按楼层递减5％租金的规定。