第三篇 房屋建设 第一章　住　　宅 第二节　集资、合作与个人建房 　　一、集资建房     哈尔滨市随着住房制度改革的深入，从1985年开始，市政府提倡集资建房，建立由政府、 单位、个人三结合的解决住房问题的运行机制。1988年，市政府成立住房制度改革办公室， 作为全市房改的职能部门，对各单位集资建房的条件，解决住房的对象，出售集资房的价格 等方面进行审查、协调、指导。 　　1985—1990年，市区有17个单位集资建房，总建筑面积16万平方米，总投资6000万元， 其中职工集资2400万元。全市集资建房较早的有第一机器制造厂、哈尔滨电表仪器厂、哈尔 滨木器厂、龙江电工厂、黑龙江中医学院等单位。这些单位组织职工集资建房，重点对象是 本单位职工中的无房户、特困户、不方便户。集资建房采取“谁集资，谁住房；谁先集、谁 先住；谁多集，谁多住”的原则。 　　集资建房主要采取两种形式：集资建房向职工出售。东北轻合金加工厂1990年末，竣工 5栋新楼和6栋接层楼。其中二室房200套，一室房75套。工厂规定新楼出售给职工，每平方 米建筑面积标准价格定为300元，一律按标准价格补贴20％。购房职工首次付款时必须缴纳 房款总额的30％，余款在工资中分10年每月按比例扣缴。哈尔滨第一机器制造厂1988年在新 建的住房中，出6套2屋1厨和12套1屋1厨向职工集资出售。集资价格每平方米建筑面积400元， 集资买房职工可取得使用权和有限产权。龙江电工厂1987年首次集资建房，规定凡具备集资 建房条件的职工，以每平方米建筑面积300元的造价，按购得一室或两室面积总造价80％交 纳予付款，一次交齐，其余20％由工厂补贴。职工购买的集资房产权归工厂所有，个人有使 用权和继承权，但不得转租、转卖。三年后职工要出卖集资房的由工厂统一回收，工厂可视 其经济情况分一、二次还款，同时，按原集资款每年扣除折旧费30％。黑龙江省中医学院 1988年出售给职工的新房，每平方米建筑面积按成本费核定300元，共出售59套。1989年又 新建楼房1栋全部出售给集资职工。 　　集资建房向职工出租。哈尔滨船舶工程学院，1990年集资新建735平方米简易平房，共2 9套，均为1屋1厨。每套集资价格8000元。凡是参加集资建房的职工，今后在学院正式分得 住房时，应交回所住平房，同时如数返还集资款。交回的住房重新安排无房户。全部平房均 由职工个人集资，中途不准擅自转让，产权归学院，个人享有使用权，作为临时过渡用房， 学院负责正常维修，个人只承租使用，并要按月缴纳租金。 　　二、合作建房     市政府根据全国城镇住宅合作社座谈会议精神，1989年7月决定，由市房产局牵头组织 市建委、市开发办参加，开展合作建房试点工作。并成立合作建房试点领导小组，组长由主 管城建副市长担任，成员由市计委、市建委、市财政局、市规划局、市开发办、市房地局、 市总工会的领导组成。市合作建房领导小组办公室设在市房地局，负责日常工作。 　　（一）合作建房试点的具体政策     1．根据国务院《关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》 （以下简称11号文件）“……向职工个人出售的商品住房，可免缴建筑税、营业税，职工个 人第一次购买公有住房，免交契税”的规定，合作建房免缴以上三项税金。免缴税金由市合 作建房试点办公室负责，统一向税务局申办。 　　2．根据国务院11号文件免缴附加费的规定，合作建房试点免缴配套费、商业网点费、 人防费、教育费。由市合作建房试点办公室，统一申办。 　　3．合作建房费用计算和分担：     （1）合作建房试点期间的管理费开支，在节约的原则下，按不超过4％控制，列入成本。 　　（2）合作建房吸收职工和居民参加，按国务院11号文件规定标准价计算。标准价包括： 住房本身建筑造价；征地和拆迁补偿费，其它公共设施建筑费和建筑税、能源交通重点建设 基金等不摊入售价之内。 　　（3）有工作单位的职工，除个人负担标准价格外，综合造价差额部分由职工所在单位 承担，职工单位无力承担的和没有工作单位的居民，按综合造价承担建房费用。 　　（二）参加合作建房的范围     凡有本市户口的市属机关、团体、工厂、企业职工和居民，具备以下条件之一者，均可 参加合作建房。 　　1．平均居住面积2平方米以下的住房特别困难户；     2．长期借住（满一年以上）工厂、企业、亲戚、朋友住房的无房户；     3．大龄（30岁以上）青年结婚无房户；     4．建房地点的原地动迁户。     （三）合作建房的产权归属     1．个人按成本价格负担费用的，产权归个人所有，政府发给《私有房产所有权证》。 　　2．单位和职工共同负担费用的，产权按负担费用比例归单位和个人所有，政府发给《 共有房产所有权证》。 　　3．产权归个人所有的部分，可以继承、赠与、买卖；属共有产权的，得经单位产权人 同意，才能办理继承、赠与、买卖手续。 　　（四）合作建房的房屋采暖费和公共部位维修费     1．凡有工作单位的职工，参加合作建房所得房屋的冬季采暖包烧费仍由工作单位按规 定向包烧部门缴纳，没有工作单位的居民及职工所在单位无力负担包烧费的，由住房人缴纳。 　　2．参加合作建房所得房屋的公共部位维修（如上下水道、电源线路、房盖、楼梯间等 ），由房产所有人每月按住房面积，向房管部门缴纳公用部位维修费，由房管部门组织维修。 　　（五）合作建房试点项目     全市合作建房试点项目1989年定为2处，共计新建4栋楼房，总建筑面积1．9万平方米， 安排178户（不包括原动迁户）。 　　道里区试点楼，在道里通达街120号，建筑面积4000平方米，1990年1月开工，计划安排 23户（不包括原动迁户）；在香坊区六顺街和五柳街之间新建楼房3栋，建筑面积1．5万平 方米，计划安排155户（不包括原动迁户）。 　　三、个人建房     市政府为缓解“住房难”一直提倡个人建房。由于各历史时期对个人建房的政策规定不 同，个人建房受多方面的制约，建房的数量和房屋结构都有很大变化。 　　中华人民共和国成立初期，市区建设用地较多，一些居民在市区空闲地段或城乡结合部， 建了一批简易住房。市政府为组织个人建房用较低的土地补偿费，征用撂荒地或利用城市闲 散空地统一规划私人建房。1950—1952年，先后在道里区的安阳、南岗区的清明、道外区的 江北船坞和大方里地区，规划四个个人建房区。在规划区内，市政府采取提供“小地号”的 办法，对每个建房者收缴30元土地使用费，统一组织建房。这四个个人建房区共有2028户居 民建房，总建房面积39．3万平方米。设计五花八门，使用功能各不相同。 　　60—70年代，城市建设不断发展，个人建房用地日趋紧张，统一规划个人建房用地越来 越难以实施。由于城区居民住房日趋紧张，私建滥建情况不断发生。据1972统计，私建滥建 的有2184户。市革命委员会于1972年发布《五·一○》通告，制止私建滥建。1973年4月16 日市房地局和市城建局又联合下发《关于居民个人翻建、扩建房屋的手续制度和管理制度、 管理分工的通知》。《通知》重申《五·一○》通告精神，严格禁止私建滥建，规定对私建 滥建的房屋，各区市政和房产管理部门有权勒令自行拆除，拒不拆除者可强行拆除。     1979年以后，为了调动全市各方面建房的积极性，加快解决城市“住房难”问题，市政 府制定有关政策法规，从物资供应和办理建房手续等方面，为个人建房提供条件。1979年， 市房地局制订《开展城市居民自建住房工作方案》，对个人建房的形式、用地范围、审批程 序、管理办法等，都作了明确的规定。1981年，市房地局下发《关于在直管公房大院内私人 建住房的通知》，强调按规划进行个人建房。1980—1982年，个人建房面积达到50万平方米， 占全市同期住宅竣工面积的15％，投资额达到2500万元。1983年市房管部门实行办事制度 “五公开”，放宽政策和审批范围，简化审批手续，变定期审批为常年审批，缩短了审批时 间，统一了收费标准。截至1984年末，全市发照的自建住宅203万平方米，占当时市区住宅总 面积1727万平方米的11．7％。 　　居民个人建房可向所在居住地区房管部门的产权监理科和规划主管部门提出申请，并提 交八种证件：申请人户口；建房理由申请书；申请人所在单位介绍信；个人新、翻、扩建工 程申请书；房屋平面图；相邻居民签字意见；联建双方协议书；涉及公产、单位产权单位签 署的意见。 　　由区房管部门产权监理科确认产权和土地使用权后，再经规划部门核发建设许可证。个 人自建的房屋竣工后，由区房管部门产权监理科验收，核发产权证件。办理产权证件后，按 规定缴纳建房管理费用，翻建住房每平方米建筑面积1元，扩建房屋每平方米建筑面积2元， 违章建筑每平方米建筑面积罚款4元。 　　1985年5月1日市政府城乡建设委员会下发《城镇个人建造住宅管理办法实施细则》，明 确规定凡本市有正式户口的常住居民或职工，居住确实有困难的危房户、无房户、拥挤户， 采取自筹自建、自建公助的，均可以申请自建住宅。规定个人建房由市房地局授理和审查， 由市规划管理部门批准。对个人建房的管理、违章处理、申请检查等方面事宜，也作了具体 统一的规定。 　　在国家第七个五年计划期间（1986—1990年），个人建房被列为全市住宅建设发展规划 项目来考虑。据1985年5月20日市房地局印发的《全市“七·五”住宅发展规划》记载，全 市在“七·五”期间，规划每年个人建房10万平方米，5年建房50万平方米。每平方米造价 按150元计算，5年投资额为7500万元。在“七·五”计划的前3年1986—1988年间，实际个 人建房面积12．8万平方米，平均每年只建4．3万平方米，最高建房年份1988年，个人建房 面积7．1万平方米，未达到规划年建房10万平方米的目标。在“七·五”计划期间，个人建 房建筑面积29．9万平方米，平均每年建4．9万平方米。