第二篇 地籍管理 第一章　土地权属 第五节　新中国成立后土地权属 　　新中国成立后，由于国家基本建设用地不断扩大，太平、香坊区城郊的菜地曾按国家公 有地被占用。对此，香坊区土地改革后返还土地的44户业主要求根据"私人财产保护法"，承 认其所有权，政府占用应付价收买。市房地产管理局根据政务院《关于处理老解放区市郊农 民土地问题的指示》精神对香坊区返还土地的44户暂不处理其权属问题，国家建设需要时， 可逐步征用，给以合理补偿。 　　至1955年，国家建设共征购私有土地4397117平方米（郊区农耕地4331000平方米，市内 宅地66117平方米）；机关企业购买私人房产随带土地26048平方米；依法没收私有土地3996 38平方米；"五反"私人以土地抵偿补退罚款200户352239平方米；献产3户2863平方米。共有 5177905平方米私有土地转为公有。 　　1956年，哈尔滨市土地权属分为公有、私有、合作社集体所有、合营企业所有、政府代 管（将房产代管后而随带之土地）和社会团体所有等6种情况。  　　在市区公有土地面积中，有铁路系统用地10889000平方米。此外，还有一小部分属于 历史遗留的长期租权的土地。这种长期租权的租期有30年、50年和80年3种。30年租权的租 期到1960年，50年租权的租期到1978年，是1927年和1929年由旧中国东省特别区地亩管理局 出租的。80年租权的租期到1983年1月1日，是由中东铁路管理局地亩处出租的。当时取得这 种租权的多数是外国侨民，中国人取得租权者则是"权威者"和"富有者"。当时的租价比较便 宜，承租者皆一次或分期将租金全部交清。据1952年统计，全市长期租权共4809件（其中： 中国人2586件，外国侨民2223件），宅地面积4845000平方米。以后，由于房产没收、代管、 国家收购、外国侨民离境、转卖等原因，长期租权的土地面积已大大缩小，1956年外国侨民 有长期租权的还剩有1310户，土地面积仅302000平方米，中国人有长期租权的2344户，土地 面积为1882000平方米。对这些有长期租权的土地，哈尔滨市人民政府采取的办法是：外国 侨民长期租权的土地，随其离境回国或变卖转移房子时，撤销其长期租地权。此外还以市政 建设需要，按国家建设征用土地办法逐步收回。中国人长期租权的土地，以国家建设需要， 按土地征用办法处理，或在其房子变卖时以及在私产改造中改变其长期租地权。 　　市区私有土地中，工商业者占有543121平方米，占16．87％；土地出租者有66822平方 米，占2．05％；地主占有13916平方米，占0．40％；私营房产公司占有38351平方米，占1 ．18％；一般市民占有2559684平方米，占79．50％。其中各个社会成分内房产已被改造， 而随带的土地占有678256平方米，占全市私有土地的21．06％；房产未被改造而自管的土地 占有2541638平方米，占全市私有土地的78．94％。 　　郊区公有土地中，农耕地616101亩，占54．23％；荒地176320亩，占15．52％；铁路用 地26360亩，占2．32％；湿地70000亩，占6．16％；军事用地35980亩3．17％；道路、沟渠、 墓地、条通、绿化、砖厂、牧场、沙场等211303亩，占18．6％。郊区私有土地中：农民集 体所有土地34864亩，占90．24％；社员个人所有宅地园地3576亩，占9．26％；单干户190 亩，占0．5％。 　　全市私有土地比重仅为0．56％。私有土地中，出租部分仅占市区总面积的2．08％。出 租土地中，依靠租金为生活的仅12户。私有土地多数集中在东傅家、西傅家、香坊、太平4 个区。市区私有土地占有者绝大部分建有房屋，房产与地基均属一人所有。     哈尔滨市市区内原属于私人所有权的3221894平方米宅地，在私营房产改造中，根据"宅 地不论面积多少均随同房产一起改造"的规定，有578947平方米宅地，随同1956年的300平方 米以上房产社会主义改造时，以"作价定息"形式变为国有。 　　1959年，根据中共中央批转中共中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情 况及进行社会主义改造意见的报告》中，"一切私人占有城市空地、街基等地产，经过适当 办法一律收归国有"的精神，除将1956年房产社会主义改造时，剩余的26430947平方米宅地 收归国有外，还将犹太教公会、哈尔滨基督教摩罗甘教会、哈尔滨回教公会、阿尔明尼亚教 会等宗教团体出租的14131平方米宅地收归国有。并对公私合营占有的土地、由政府代管房 产的土地，以及市区内所有空地收归国有，对过去由私人出租者，一律废除其租赁关系，使 哈尔滨市市区内的土地全部实现了国有化。 　　市区土地实现国有化后，哈尔滨市人民政府规定对铁路部门的需用土地，除站、段、厂 房、仓库和市内之铁路主干路线用地产权，应归哈尔滨铁路管理局所有外，对生活居住、福 利和文化等一般性用地的土地产权，应属地方政府所有。经过数次协商，哈尔滨铁路管理局 仅将其分散在市内各区偏僻地带的零星少许土地，及向外出租土地中的一部分土地产权，移 交给哈尔滨市人民政府接管。对其在市中心南岗区红军街以西的国有土地，仍坚持划为铁路 局的权属内，以备未来的发展用地。这一土地权属关系，一直延续多年未变。据1980年5月 24日，哈尔滨市房地产管理局向国家城市建设总局汇报有关土地管理的问题时称："哈尔滨 铁路局系统在哈尔滨市市区占用土地10889000平方米。这些土地是在中东铁路移交时，由中 国政府接过来交铁路局进行管理的。这些土地除了铁路沿线和站段外，绝大部分分散在哈尔 滨市市区各地。基建单位要占用铁路用地，须事先与铁路部门商谈达成协议后，由铁路部门 函告房地部门，房地部门再根据铁路部门的函，以政府名义拨给用地单位"。 　　1988年哈尔滨市规划土地管理局成立以后，仍保持铁路占用土地的权属关系，但在建设 占用铁路用地时，经土地管理部门与铁路部门协商后，即由土地管理部门拨地。 　　郊区土地，在1956年农业合作化运动中建立高级农业合作社时，由私人所有改为集体所 有，统一使用。1958年实现人民公社化，无偿调用生产队土地。1960年末，根据中共中央发 出的《关于农村人民公社当前政策问题的紧急指示信》（即十二条），"人民公社三级所有， 生产大队为基本核算单位"精神，土地为生产大队所有。1962年2月，根据中共中央下发的《 关于改变农村人民公社基本核算单位问题的指示》，"原来以生产大队为基本核算单位的， 普遍改为以生产小队为基本核算单位"的精神，土地所有权转归生产队。9月，全国人民代表 大会常务委员会颁布《农村人民公社工作条例修正草案》规定"生产队范围内的土地都归生 产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等，一律不准出租和买 卖"。 　　1979年在郊区进行土地划界时，对土地权属作了明确规定：（一）属于生产队使用的国 有土地是：（1）按政策规定划给生产队使用的宜牧草原和荒山、荒地、水面等；（2）国家 建设征而未用退还给生产队使用的土地；（3）土改时划为国有，分配给农民使用的土地； （4）全民所有制机关、企业、事业单位自力开荒办场下马后移交给生产队使用的耕地；（5 ）新建生产队用国家拨给的资金开垦的荒地，以及按政策规定属于生产队使用的国有土地。 （二）属于生产大队集体所有的土地是：（1）大队所有制企业，如大队办的良种场、畜牧 场、多种经营场等，属于集体所有的土地；（2）大队所有的条通、林地；（3）大队投资兴 修的人工水面；（4）基本核算单位下放前小学的学农基地，以及基本核算单位下放后小学 自力开垦的土地等。属于生产大队使用的国有土地，主要是划给大队所有制企业使用的宜牧 草原和荒地、水面等。（三）属于人民公社集体所有的土地是：（1）公社所有制企业，如 公社办的良种场、林场、畜牧场、养渔场等；（2）公社所有的条通、林地，公社投资兴修 的水面；（3）农村民办中学自力开垦的学农基地等，均为公社集体所有土地。公社所有制 企业，一般还使用一定数量的国有草原、荒地和水面。（四）国家机关、事企业、学校、部 队等单位使用的国有土地；国营农、林、牧、渔场使用的土地；机关、事企业、大中学校、 部队自力开荒办场的土地；国家建设经过批准征用、拨用的土地；铁路、公路留用土地；集 体所有制的知青点，用国家资金开垦的土地，均属于国家所有。 　　市区土地实现国有化后，长期实行无偿、无限期使用的制度，土地使用权不准出租、转 让，限制了土地的合理流动，国家土地所有权在经济上得不到体现，而且不利节约用地和土 地资源的优化配置。为适应经济体制改革的需要，1990年，哈尔滨市开始进行国有土地使用 制度的改革，变土地无偿、无限期使用，为有偿、有限期使用，使国家土地所有权在经济上 得到了体现。 　　1990年哈尔滨市土地权属情况是：土地总面积2490384．8亩，其中国家所有589703．1 亩，集体所有1699794．1亩，未调权属200887．6亩。     为加快城镇国有土地使用制度的改革，合理开发利用土地，促进哈尔滨市城市建设和经 济发展，哈尔滨市人民政府于1990年11月28日，发布了《哈尔滨市城镇国有土地使用权出让 和转让办法》，规定土地使用权出让是指市人民政府将土地的使用权在一定年限内让与土地 使用者，并由土地使用者向市人民政府支付土地使用权出让金。土地使用权出让采取协议、 招标和拍卖的方式进行。 　　协议出让土地使用权的程序是：（1）土地使用申请者向市规划土地管理部门提出包括 用地理由、性质、资金来源等有关事项的书面申请。（2）市规划土地管理部门对书面申请 进行论证，并于30日内答复申请者。（3）市规划土地管理部门与土地使用申请者协商签订 出让合同。（4）办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。 　　招标出让土地使用权的程序是：（1）市规划土地管理部门发出招标文件。（2）投标者 按招标规定投标。（3）市规划土地管理部门组织有关部门对标书进行评审，并向中标者发 出《中标证明书》。（4）市规划土地管理部门与中标者签订出让合同。（5）办理土地登记， 领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。 　　拍卖出让土地使用权的程序是：（1）市规划土地管理部门向社会发布公告。（2）市规 划土地管理部门在规定的时间、地点，由主持人现场公布拍卖地价，当场应价竞争，确定购 买者。（3）市规划土地管理部门当场与购买者签订出让合同。（4）办理土地登记，领取《 国有土地使用证》，取得土地使用权。 　　土地使用者与市规划土地管理部门签订出让合同的同时，预交百分之十的出让金。其余 部分，要在签订出让合同后的60日内全部支付。土地使用权出让的最高年限，商业、旅游、 娱乐用地为40年；居住用地70年；工业、科学技术、文化教育、体育卫生及综合或其他用地 50年。土地使用者应按照土地使用权出让合同的规定，开发、利用和经营土地。需要改变土 地使用权出让合同的，必须经市规划土地管理部门批准，重新签订或修订土地使用权出让合 同，调整土地使用权出让金，并办理登记。收取的土地使用权出让金，做为市财政专项基金 管理，主要用于城市建设和土地开发。 　　土地使用权转让是指土地使用者取得的土地使用权出售、交换和赠与等再转移。土地使 用者，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，不准转让土地使 用权。通过行政划拨等途径无偿取得的土地使用权，未按规定办理土地使用权出让审批手续 的，不准转让、出租或抵押。土地使用权转让时，出让合同和登记文件规定的权利、义务同 时转移。需要变更土地使用权出让合同规定的土地用途和使用年限的，要经市规划土地管理 部门批准。土地使用者通过转让方式取得土地使用权的有效使用年限，为土地使用权出让合 同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限。地上建筑物、其他附着物的产 权所有人或产权共有人，享受建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。除地上建筑物、 其他附着物作为动产转让的以外，在地上建筑物、其他附着物所有权转让时，土地使用权随 之转让。土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让。同一建筑物产权 分割转让的，土地使用权同时分割转让，不能分割转让的，按共有土地使用权处理。土地使 用者，在使用土地期限内，可出售、交换或赠予土地使用权。 　　土地使用权出让、转让后，土地所有权仍归国家所有。土地使用权出让、转让，不包括 地下各类资源、埋藏物和市政公用设施。土地使用权的出让、转让，要符合生产布局和城市 总体规划，贯彻合理利用土地，有偿有期使用、统一管理的方针。坚持按规定开发、利用和 经营土地，不损害社会公共利益的原则。 　　土地使用权出租，土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附属物 租赁给承租人使用。但未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，不 准出租土地使用权。土地使用权出租后，出租者继续履行土地使用权出让合同。土地使用权 可作为抵押物，实行贷款抵押或债务抵押。土地使用权抵押时，地上建筑物、其他附着物随 之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，土地使用权随之抵押。