第三篇　用地管理 第一章　城市区域用地管理 第二节　东省特别区用地管理 　　1923年8月1日东省特别区地亩管理局成立之后，针对中东铁路管理局地亩处仍继续出租 土地发布布告，"自1923年8月1日起，凡中东铁路管理局地亩处私擅放地作为无效。中外人 民凡属在此时期向地亩处私领地皮，非经本局核准有案，一律认为无效"。此后又发布布告 宣布："1923年8月1日以前从中东铁路管理局地亩处承租的土地，租用权继续有效，仍按原 定租金向东省特别区地亩管理局交纳。今后有租用土地者要向东省特别区地亩管理局申请。 请领房基者须注明街道、地号、四邻，请领地亩须附简明图说，禀呈须遵式填写并贴印花"。 　　1925年初，东省特别区地亩管理局公布《东省特别区地亩管理局暂定短期地亩租放章程》 规定："续租短期街基以持有上年交租收据，或将陈欠租金补交清楚，仍准继续承租，但过 期撤销有案者不在此例。新放短期街基，按照各地情形及报领者多寡陆续出租，先期由地亩 管理局实行丈勘编号竖椿，按照呈准价格公布出放，每户只准报领一号。新租短期田地街基 概以一年为度，如有特别情形得由地亩管理局呈准长官变通之。各项田地街基租价，察照地 方经济状况并依地质肥瘠，每年规定一次随时呈准实行。凡新放及撤佃另放之街基田地，如 有租户报领者均应先期呈请地亩管理局指明段落，按照确定的地价预交保证金百分之五，由 地亩管理局发给收据。确定新户承租权以抽签法和投标法行之。多数地段有多数民户报租者 适用抽签法，一段地亩有多数民户报租者适用投标法。一号地段只有一户报领，由地亩管理 局公布招领出放。施行抽签法时，请长官公署派员监视，并邀同司法警察各机关及地方绅商 到场参观，报租民户携带收据到场缴验。签分甲乙两种：甲种为有无取得承租权，甲签下端 分红黑两类，红者为有承租权，黑者为无承租权。乙种为确定地段号数权，甲种红签者抽乙 种签。乙签抽毕将各户所得地号分别注册发给证书。施行投标法，报租户按照公布的最低限 度租价总数的百分之五缴纳保证金，并领取收据。开标日由地亩管理局请长官公署派员监视， 并邀同当地司法警察各机关及绅商参观。投标户携带收据到场缴验，如因故不能到场时，要 委托代理人。标内最高租价为得标，得标户凭标领取证书。租地户中签、得标后，限十日内 将全部地租（扣除保证金）缴地亩管理局。地亩管理局收到租金后，付给收据并填发短期租 照附带界图。如愈期不交撤销另放，保证金概不退还。未中签和未得标户于十日内持收据领 回保证金"。 　　短期和长期出租土地，均由东省特别区地亩管理局填发租照。短期出租街基田地租照内 容（包含应遵守的条件）是：租期、租价金额。街基租户于2年内在所租地段上建筑房屋， 要先将房屋设计图呈主管官厅核准后方准动工。租户在地段内未经地亩管理局允许不得挖坑 掘沟及有破损地皮的一切行为。租户要遵守特区官署现行及将来颁布的各项章程，并认纳已 有及将来颁布的各项捐税。所租地段如有公共事业建设（如管道电线等）经过时，租户不得 违抗。不经地亩管理局批准租户不得将所租地段转让他人，地段上的建筑物等项也不得出售 或转让。所租地段期满后，如无必要公用时，租户有优先继续承租权，原发租照验明注册仍 有效，续租地价由地亩管理局另为酌定。所有租照绘图各项费用均由租户承担。租地期满如 不续租，租户应于3个月内将所有建筑等物一律迁移。租户如不按期交租或违背租照中规定 的条件时租照即行作废，所租地段及建筑物均收归地亩管理局所有，已交租金概不退还，并 不负一切赔偿损失责任。长期街基租照的内容（包含应遵守的条件）是：租期；租价总额和 分期按年利七厘加息的每年交法；租户自取得租权后，必须于两年内在所租地段上建筑价值 总数2000元以上的房舍；租户建筑房舍之前要将设计图呈主管官厅审定，动工后要遵守规定 的建筑章程；租户要遵守特区官署现行及将来颁布的各项章程，并认纳已有及将来颁布的各 项捐税；所租地段如有公共事业（如管道电线等）必须经过时租户不得违抗；租户如将承租 权及地上建筑物转移他人，应由双方声请地亩管理局核准登记更名后方为有效；租金未交清 以前由地亩管理局发给租地抄件，至租价交清后再换发正式租照；所有租照绘图及抄件各项 费用由租户承担；租户如不按期交租和违背租照中规定的条件时，租照即行作废，所租地段 及建筑之房舍收归地亩管理局所有，已交租金概不退还，并不负一切赔偿损失责任。 　　由于请领各项免费街基数量较多（仅道里就有1052块，面积334304方沙绳），有些请领 后又"日久旷闲"，东省特别区地亩管理局于1927年2月7日发布告，"除文庙、武庙、邮政局 用地不计外，所有已拨免费街基，如教堂、校址、会所、商场、公园、庵庙、学校园、运动 场及此外类似此项用地，凡未建修者，限于民国十六年一月起，至十七年十月止，所拨地段 上须有价值总数二千元的建筑物，至第三年年终所计划之建筑一律报竣，违则收回。此后再 有请拨者，必须绘具图说，声明几年修竣字样方准照办"。与此同时，东省特别区地亩管理 局又对早年承领长期街基未经建筑，从未注册交租者进行调查，发现有的承领者已不在本地， 有的无力完纳租金，造成街基空闲。为此，12月末又发布布告，"原放长期街基，凡租户未 经来地亩管理局注册交租，并未经建筑者，统限于民国十七年三月底止，一律前来注册交租， 尚可认为有租赁权，如愈限不交即行收回"。 　　1928年1月18日，东省特别区地亩管理局就短期出租实业用地私自转租渔利问题发出通 知。"租户如有转租渔利，一经查实，立即撤销租权收回另放"。通知发出后，私自转租渔利 有所收敛。 　　1928年3、4月间，东省特别区地亩管理局处理朱长清控告黄广才等人私占南岗海拉尔街 地亩一案，经东省特别区长官公署指令将该项地亩收回改放街基。东省特别区地亩管理局派 技士蔡其运等勘测划段绘图后，报请东省特别区长官公署批准，定期叫行出放。叫行出放的 布告内容是：地段坐落在本埠南岗海拉尔街与远街（辽源街）附近，共有街基31号，每号面 积由186方丈67方尺至263方丈05方尺不等，绘有着色详图张贴在局内，领户均可随时前来阅 看。短期出租，租金一年一缴，领户如按年遵章纳租，公家无必要需用时，得享有继续承租 权。地号最低价暂定为每方丈年租金大洋2．25元。每户只准报领一号，用叫行法出放，以 当场出价最高者为有承租权，发给临时证书。凡欲叫行各户应自阳历3月30日起，截至出放 之前一日止来局报名，并随缴押金大洋30元，取得租权后押金扣作租金，未叫得地号者得随 时持收据来局领回押金。定于阳历4月27日上午10时在南岗医院街（今颐园街）本局内当众 举行叫行。凡叫得地号者，限于10日内持临时证书来局缴清租金，换发收据及租照，倘愈限 不缴，押金没收并取销承租权。凡领得地号缴清租金者，须于一年内建筑完竣，违则收回另 放。叫行时东省特别区长官公署派科员秦家琦到场临视。 　　1929年1月21日，东省特别区地亩管理局拟定了新的租放地亩办法。办法规定：租放各 项长期地亩，确定领户权依照四种办法。一是抽签法，出放大段街基田地划分多号，备多数 民户招领者，适用抽签法。签分红白两种，红签上书红字地号，签数以地段号数为准；白签 为地号之空白签，签数以报领之户超过地号数为准。二是投标法，一号地段同时有两户以上 报领者，适用投标法。三是叫行法，一号地段同时有多数民户争领者，适用叫行办法。四是 批放法，凡人民禀请租领零星街基田地或有特别情形，合于下列各项者，适用批放办法。即： 处理人民私占私垦地段；处理争租地纠葛须另拨给地段者；租权失效之地段因据租户声明有 特别情形，应准继续承租或另拨给地者；租户因原租地段不敷应用请展租毗连地段者；人民 创设工商业需用一定之地段者；人民随时请领必须之零星地段者。 　　出放短期地亩分一年、五年、十年、十五年等四种。租放田地、草甸、窑基等项地亩， 适用一年期；租放小站零星街基及大站非正式街基适用一年或五年及十年、十五年。出放长 期地亩分三十年、五十年两种。三十年期者适用于出放正式居住街基；五十年期者适用于出 放正式工商业街基。短期的租价不得低于当年呈准该站区各项地亩的租价，长期的租价须在 当年呈准该站区短期街基租价加十分之四以上。以抽签、叫行、投标各办法布告出放地亩， 不能限制外国侨民报领，须照短期租放，以免将来收回时出现问题。出放长期街基原为增益 收入，便于租户兴修正式建筑，但为限制外国侨民报领起见，适用批放办法。批放长期街基， 应审核领地人的用途（如商业区不准领作居住用地）及有无建筑能力，酌予准驳。 　　不论何种放地办法，领户经持租地证书或批示，遵限到地亩管理局交清应纳租金，始为 取得正式租权。领户领得租地证书及批示，愈限不交租金即失租地权。但因有特别情形未能 遵限交租，经递禀声明，并具切实保证者，如查核属实，其地未经另放，仍准补交租金。租 领街基户可随时持交租收据到地亩管理局换领租照。田地、花园地、草甸、窑基等项地亩， 概不发给租照。 　　1929年3月17日，东省特别区地亩管理局针对已放街基有的未遵期建筑问题，发布布告 称："凡属已放长期短期街基，无论早年由路局租领，或近年由本局租领，除因欠租撤销租 权者外，余均一律限自布告之日起，遵照市政局建筑章程，于一年以内建筑完竣，违则撤销 租权收回另放。" 　　1931年6月24日，东省特别区地亩管理局公布《招租投标章程》（共二十一条），主要 内容是：招租投标时，将招租之街基、田地、沙场、石场、草甸等坐落面积先勘测明晰绘具 图、说明，在半月前张贴任凭观览。招租投标时，于半月前刊登中外报纸布告周知。投标人 觅具殷实商保，并缴纳押金，中标人的押金得抵作第一期应缴的租金，中标人于中标后不遵 照限期缴纳租金时，其押金没收。报名投标临时不投者，其押金没收。招租投标时，应呈请 长官公署派员监视开标。最高投标价额在本局预拟标价以下者作为无效，最高的投标价虽在 本局预拟标价以上，但本局认为照市价相差过巨者得呈请长官公署撤销之。最高之价额有两 个以上同数时以掣签决定。投标人均须使用本名，其以堂名投标者作为无效。 　　8月12日，东省特别区地亩管理局公布《招租抽签章程》（共二十条）。主要内容是： 凡多数地段有多数民户报租者，或凡单一地段有多数民户报租，按其情形无须投标者，以抽 签办法办理。抽签招租时，将招租地段坐落、面积及段数号数，先勘测明晰绘具图和说明， 于半月前在地亩管理局张贴，任赁观览。抽签招租时，于半月前刊登中外报纸布告周知。抽 签人要缴纳押金，其金额依照各案分别定之。抽签招租报名户多于招租地段时，用一次抽签 法。签分红白两色，红签表示有承租权，书明地段号数，即以抽得之号确定其应租地号；白 签表示无承租权，不书明地段号数。抽签招租报名户适等或少于报租地段时，亦用一次抽签 法，只设红签书明地段号数，各户即以抽得之号数确定其应租地号。报名户不及出租地号十 分之一时，即行停止抽签。报名户在十分之一以上，而未满出租地号二分之一时，由出租地 号中最前号数按照报名户数先行指出，再用抽签法。抽签之先将各签当众验明投入签筒，然 后按名掣抽。抽签时当时作成记录，抽签完毕即依照记录发给中签户临时证书。 　　9月17日，东省特别区地亩管理局公布《免费拨地章程》（共十一条）。章程规定：中 国国家机关、地方自治团体因公有需用土地之必要时，准予免费拨地；已经合法许可的中国 民众团体因兴办教育文化事业、慈善事业、宗教事业需用土地时，经地亩管理局认为必要， 准予免费拨地。请求拨地者以书面说明请拨地段之面积、期限及用途，向地亩管理局声请。 国家机关声请者以主管机关名义，地方自治团体以总团体名义，民众团体以所办事业已经合 法成立的法人名义。地亩管理局接受声请后，就请拨地段先行调查测量，认为可以拨给时， 绘具图和说明，转请东省特别区行政长官公署核准后，发给免费拨地执照。请准免费拨地的 机关团体，须遵守所定期限，并于一年内实施原请用途，不得附营商业或变相营利，不得转 让出售或变更用途，必须遵守特区各官署所颁布的各项章程。已拨给各机关的地段，因整理 特区地亩全部计划有收回必要时，或因所拨地段所在地之全市市政计划有重大变更时，以及 原请拨地机关裁撤或迁移他处时，地亩管理局呈请东省特别区行政长官公署收回。已拨给民 众团体的地段，因公需要或因整理特区地亩之全部计划，及所拨地段所在地的全市市政计划 有重大变更有收回之必要时，以及原请拨地团体解散或迁移他处及其所办事业终止时，地亩 管理局可将土地收回。收回已拨给的地段时，其地段内的建筑物或工作物、竹木等，由地亩 管理局无偿收回，但拨地时另有规定者不在此限。10月，东省特别区地亩管理局公布《租放 地亩章程条文》，主要内容是：（一）总纲：本局所管地亩系属国有，无论何人不准买卖。 租放地亩分为：（1）街基、花园地、窑基。（2）田地。（3）沙场、石场、石灰场、土场、 牧场、草甸、林场、湖泽、柳通、蜜蜂地。（4）货场、摊床。（5）临时集合场。（6）其 他。（二）租权：承租本局地亩者仍沿用惯习统名称租户，对其承租地段享有租权，分附期 限建筑地权，附期限耕作地权，租赁权。承租街基、花园地、窑基者，其所取得权利为附期 限建筑地权；承租田地者，其所取得权利为附期限耕作地权；承租沙场货场及其他等，其所 取得权利为租赁权。（三）租期与转移：租放街基租期分为长期及短期。长期以三十年为最 长期，短期分十年五年一年。承租花园地窑基者租期至长不得超过十年，已具有五百元以上 的工作物者准其转移，但承租时别有规定者不在此限。承租一年短期街基者，非其地段上已 有五百元以上的建筑物或其他工作物或竹木时，不准转移。（四）租权之消灭与续租：街基 租期五年以上者和花园地、窑基租期届满时，其权利即为消灭。如欲续租时，于期满半年前 通知本局，准其续租与否由本局核定之，如本局认为应收回时，租户不得请求赔偿。（五） 租权之撤销：因公需用，或租放地亩所在地的市政计划有重大变更时，或本届认为应将已租 放的田地改放街基，以及违反本局各项章则等，撤销租权。（六）建筑：承租长期街基者， 由起租之日起，二年以内兴造五千元以上建筑物。承租五年以上的短期街基者，由起租之日 起，一年以内兴造五百元以上的建筑物。承租花园地窑基者，由起租之日起，一年以内着手 实施。（七）租放办法：本局地亩均按投标抽签及其他竞租方法公开租放，但因特殊情形专 案呈奉长官公署核准者不在此限。本局租放地亩时，在同一案内每一租户承租地亩至多不得 超过两号，但因特殊情形专案呈奉长官公署核准者不在此限。（八）租金与租照：本局租放 地亩租价，由本局规定最低价额，由承租人依投标或其他竞租方法认定和由本局自行规定。 使用本局地亩者，须照章纳租，但呈准免费拨给者不在此限。依照投标或其类似的竞租方法 所定的租价，租户于承租期内不得请求核减，但因灾减免者不在此限。一年短期地亩租户如 欲续租时，其租价如系由本局自行规定者，得依照时价增减。租期在五年以上街基及花园地 窑基租金一次交请，但经本局准其分期完纳者不在此限。租户应纳租金均须依照其承租时规 定按期完纳，滞纳者加罚。使用本局地亩者，由本局发给租照以赁管业。（九）减租与换段： 承租本局田地者，因不可抗力受有灾害时，得请求减免当年租金一部或全部。承租沙场、石 场、石灰场、土场、牧场、草甸、蜜蜂地、货场、摊床等项地亩，如因水冲沙压致其地段全 部不能使用或收益时，得请在附近场所换拨地段。但附近如无相当地段可资换拨者，本局得 拒绝，租户不得请求赔偿。