第二篇 经营管理 第一章　私有房产 第四节　修　　缮 　　解放以前哈尔滨市私人房产的修缮，由住户与房主协商办理。 　　解放初期，相当一部分私房主只收租不修房，使房屋遭受很大破坏。1953年，市房产主 管部门对全市私有房产破损情况进行一次全面调查：全市私有房产破损总数5131栋，23681 间，17638户。其中有倒塌危险的739栋，3594间，2764户；破损严重需要急修的1328栋，68 14间，5431户；一般破损的3064栋13273间，9443户。房产破损部分大体上分房盖漏雨，天 棚塌落，山墙倾裂，地基下沉，大梁、楼梯腐朽等。 　　1954年，市人民政府下决心组织全市性私房修缮。组成市修缮委员会，并设办公室。各 区成立区修缮委员会及区修缮办公室。各街由民政干事、公安派出所、居民委员会及街道积 极分子参加，组成修缮工作小组。街修缮工作小组根据市统一计划，分段、分片组织私人房 产修缮。全市参加组织私房修缮工作的工作人员1044名，其中政府干部225名，街道群众干 部819名。 　　私房修缮在西傅家区（道外区一部分）进行试点，5月中旬全面展开。 　　修缮工作贯彻“不倒不漏，新旧相衬，能修者尽量少拆，完整者进行维修”的原则，采 取“由点到面，点面结合，抓住重点，推动一般”的办法，首先抢修有倒塌危险的房屋；其 次修缮破损严重的。同时，组织修补一般破损房屋。在修缮过程中采取“政府协助，群众自 修”和“房主自修，房户垫修，主户合修”等办法解决修缮中的各种问题。对确实无力修缮 的房主，采取由政府贷款或动员住户提前交租等办法解决。对由政府控制，在市面不能随意 购买的建筑材料，如水泥、沥清等由市区修缮办公室协助购买。到7月中旬修缮工作基本结 束。两个月全市共修缮破损私房4831栋，22479间；拆除有严重倒塌危险无修复价值的私房3 4栋，105间，安置住户101户。随着居住条件的改善，解决租赁纠纷1437起。     私房主对集中修缮私人房产阻力较大，突出问题是租户拖欠租金。据市房管部门1954年 调查的5497户中，欠租的达2276户，占41．4％。其中故意拖欠的1100户；借口生活困难不 交的829户；实际生活困难未及时缴的347户。据市房地局调查材料统计，正常养护的平房修 缮费，占每年应收租金的20％；四等楼房占15％。从对581户房主调查材料统计，1952年房 地产税占租金收入10％至30％的有453户，占总房数77．97％。房地产税占实收租金30％以 上的只有128户，占总数的22．03％。如正常收缴租金，房主除支付正常开支以外有利可图。 市房地产主管部门贯彻房屋租赁条例，对私房主修缮房屋采取具体措施。 　　一、因欠租或租金低而房主不修房的，一方面责成房主修房；一方面清理欠租或按租赁 标准调整租金。 　　二、无代理人或无主房屋，一面动员房客修房；一面将情况报告政府处理。 　　三、房主确实无力修房，实事求是，予以解决。如房客有力者，双方可协议筹款修缮或 由房客代为修缮后抵租。双方均确实困难无力修房的，由政府予以救济，补助其修房。 　　四、本来有修缮能力，但因特殊事故暂时有困难的，介绍到银行贷款。 　　对拖欠房主租金，采取以下措施：     一、有力交租故意拖欠者，在房屋租赁条例公布前后，所有欠租应一律补交，不能一次 补交时，可酌情分期交纳。 　　二、生活较有困难的，房屋租赁条例公布之后欠租，原则上亦应全交；房屋租赁条例公 布之前欠租可以交一部分或免付；无力一次交清的，得分期交纳。 　　三、失业工人、失业知识分子、贫苦市民生活确实困难者，房屋租赁条例公布后之欠租 得酌情减免一部分；无力一次付清的得分期交付。 　　四、租额已合乎条例之标准，而房主为推卸修房责任等原因而拒绝收租，致造成欠租者， 同样按上例情形清理欠租，房主不得拒绝收受，也不得推卸修房责任，否则造成塌房伤人事 故，由房主负责。 　　五、因有租赁纠纷或修缮纠纷造成欠租者，亦依第一、二、三款办法解决。其它纠纷问 题，依法调处解决。 　　1955年3月哈尔滨市房地局制订《私人房产检查与修缮方法》（以下简称《修缮方法》）。 　　《修缮方法》对检查部位确定13项：基础、墙壁、地板、天棚、间壁、楼梯、走廊、房 梁、房盖、门窗、烟囱、电气、便所。每一项目的检查及修缮方法，也作了具体规定：     一、对影响房产寿命的破坏部分，如基础、墙壁、房架、房盖等以及有倒塌危险的房屋， 必须首先修复。 　　二、楼梯、走廊、天棚、便所破坏严重有发生伤亡事故危险者，亦须迅速修复，以保证 住户生命财产安全。 　　三、天棚、地板、间壁、门窗等一般破坏部分，应该逐次修复以保证城市房产完整。 　　四、修缮程度原则上是“不倒不漏，新旧相衬”，但对目前房产较完整而无须进行大修 者，亦应随时进行维修。 　　五、对经济力量充裕的房主要求“哪坏修哪，随坏随修”，而对经济比较困难者，亦应 首先修破坏严重的，然后逐次修补一般的。 　　私有房产的出租部分经过社会主义改造，产权发生变化，所剩私房绝大部分是自留房， 由房主自修自住，出租部分较小。市房产主管部门对这部分私房修缮基本上未加问津。1985 年颁布《黑龙江省城市私有房屋管理实施细则》，对出租私房修缮又作规定，除重申过去的 规定外，第32条具体划分了出租人与承租人各自担负的修缮范围：“出租人负责屋面、墙体、 门窗、天棚、地板、烟囱、基础、楼梯、走廊的维修；其它项目的维修由承租人自行负责。”